Как получить патент на сдачу нежилого помещения в аренду

Как получить патент на сдачу нежилого помещения в аренду

ИП решил купить «арендный» патент

Разъясняем волнующие вопросы

Близится к концу первый год действия патентной системы налогообложения (далее — ПСН) для предпринимателе й гл. 26.5 НК РФ , которая обрела немало поклонников. И практика показывает, что одним из самых популярных видов деятельности, по которым ИП приобретают патенты, является сдача в аренду собственной недвижимост и подп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ .

Для тех, кто подумывает со следующего года присоединиться к армии «арендных» патентников, мы подготовили ответы на самые часто встречающиеся в этой сфере вопросы.

ВОПРОС 1. Обязательно ли быть единоличным владельцем недвижимости, сдаваемой в аренду, чтобы применять ПСН?

Если предприниматель является не собственником, а арендатором недвижимости и хочет сдавать ее в субаренду, то применять ПСН он не вправ е Письмо Минфина от 18.01.2013 № 03-11-11/8 .

Вовсе нет. Предприниматель может применять патентный режим по сдаче в аренду недвижимого объекта, который принадлежит ему на праве:

  • общей долевой собственности;
  • общей совместной собственности, причем и в том случае, когда недвижимость зарегистрирована на супруга ИП.

Только в первом случае у него на руках должно быть простое письменное согласие других собственников на сдачу части объекта в аренд у Письмо Минфина от 25.07.2013 № 03-11-12/29569 , а во втором случае — нотариально заверенное согласие супруга(и), на чье имя оформлена недвижимост ь Письмо Минфина от 21.06.2013 № 03-11-12/24021 .

ВОПРОС 2. Как посчитать количество сдаваемых в аренду объектов недвижимости, чтобы понять, во сколько обойдется патент?

Устойчивая позиция Минфина такова: объекты надо считать по количеству арендаторов, с которыми у вас заключены договоры аренд ы Письма Минфина от 12.04.2013 № 03-11-09/12205, от 30.07.2013 № 03-11-11/30202, от 09.09.2013 № 03-11-12/36942 .

Допустим, вы являетесь собственником одного нежилого помещения, которое сдается по частям трем арендаторам. Значит, у вас три объекта недвижимости, сдаваемых в аренду. Если вы хотите применять ПСН по всем этим объектам, то в заявлени и форма утверждена Приказом ФНС от 14.12.2012 № ММВ-7-3/957@ на получение патента должны указать площадь каждого из трех переданных в аренду объектов, прописанную в договора х Письмо Минфина от 13.03.2013 № 03-11-12/28 . При этом неважно, долгосрочные они или краткосрочные (то есть заключены на срок более или менее 1 года ) Письмо Минфина от 20.06.2013 № 03-11-12/23297 .

В патенте, выданном вам инспекцией, будет стоять общая сумма налога по всем сдаваемым в аренду объектам. Напомним, как рассчитывается годовая стоимость патент а статьи 346.48, 346.50 НК РФ :

Если предприниматель не стоит на учете в том субъекте РФ, где находится недвижимость, которую он планирует сдавать в аренду, то заявление на получение патента он может подать в любую территориальную ИФНС этого субъекта по своему выбор у п. 2 ст. 346.45 НК РФ .

С учетом такой позиции Минфина, в тех регионах, где стоимость патента привязана к количеству сдаваемых в аренду объектов нежилой недвижимости, предприниматели могут столкнуться со следующей проблемой. Сдавая помещение одному арендатору, они заплатят за патент гораздо меньше, чем их коллеги, имеющие несколько арендаторов. За примером далеко ходить не надо. Возьмем ту же Москву. Здесь стоимость «арендного» патента на 2013 г. равнялась 60 тыс. руб. за один объект недвижимост и Закон г. Москвы от 31.10.2012 № 53 . То есть владелец, к примеру, 800-мет ­рового помещения, сдав его целиком одной фирме, платил 60 000 руб. А если он сдавал его четырем фирмам — уже 240 000 руб. (60 000 руб. х 4 договора аренды). Что называется, почувствуйте разницу. Аналогичная ситуация и в тех субъектах РФ, где цена патента зависит от площади арендуемого объекта.

Но есть регионы, где ситуация с точностью до наоборот: чем больше у тебя арендаторов, тем меньше будет стоимость патента. Характерный пример — Приморский край. Здесь стоимость патента тоже зависит от площади сдаваемых в аренду объектов и на 2013 г. суммы были таким и Закон Приморского края от 13.11.2012 № 122-КЗ :

  • до 100 кв. м — 11 100 руб.;
  • от 100 до 150 кв. м — 30 000 руб.;
  • от 501 кв. м — 600 000 руб.

Несложно посчитать, что владелец 800 кв. м при одном арендаторе платил за годовой патент 600 000 руб., а при восьми арендаторах (по 100 кв. м каждому) — 240 000 руб. (30 000 руб. х 8 договоров аренды).

Все эти подсчеты призваны проиллюстрировать народную мудрость «Семь раз отмерь — один раз отрежь». То есть прежде чем решиться купить «арендный» патент, проанализируйте соответствующий региональный закон и тщательно все просчитайте. Не исключено, что УСНО окажется для вас гораздо более экономным вариантом. Тем более что при ПСН, в отличие от той же упрощенки, предприниматель не вправе уменьшать налог на сумму уплаченных страховых взносо в Письмо ФНС от 15.10.2013 № ЕД-4-3/18471@ .

ВОПРОС 3. Как быть, если в период действия патента количество сданных в аренду объектов изменится?

На этот вопрос Минфин отвечает так. Предприниматели вправе применять ПСН лишь по тому количеству сдаваемых в аренду объектов, что указано в патент е Письмо Минфина от 05.04.2013 № 03-11-10/11254 (п. 2) . Если в течение срока патента число ваших арендаторов увеличилось, то на добавленные объекты вы можете получить отдельный патент либо применять по ним иной режим налогообложения. А вот если в «патентный» период какие-то договоры аренды были расторгнуты (и потому число арендаторов сократилось), уплаченный ранее налог вам никто пересчитывать не буде т Письма Минфина от 20.06.2013 № 03-11-12/23297, от 24.05.2013 № 03-11-11/18577 . Иными словами, что в бюджет попало, то пропало.

Заметим, что если поменялся арендатор объекта недвижимости, то получать новый патент не нужн о Письмо Минфина от 07.10.2013 № 03-11-11/41513 .

Однако в одном случае пересчет «патентного» налога все-таки возможен: если до истечения срока действия патента предприниматель совсем свернет арендную деятельность. Например, старые договоры аренды прекратят действовать, а новые не будут заключены. И если при пересчете выявится переплата, то ИП вправе подать заявление о возврате или зачете излишней суммы в счет других налого в Письмо Минфина от 23.09.2013 № 03-11-09/39218 .

ВОПРОС 4. Придется ли доплачивать «патентный» налог, если реальный доход от аренды будет выше установленного законом субъекта РФ годового дохода, исходя из которого рассчитывается стоимость патента?

Решили сдать помещение в аренду? Тогда подумайте трижды о том, какой режим налогообложения выбрать

Нет, данный факт на сумму налога никак не повлияет.

Допустим, в Красноярском крае максимум потенциально возможного к получению годового дохода от сдачи в аренду на 2013 г. установлен на уровне 10 млн руб. приложение к Закону Красноярского края от 27.11.2012 № 3-756 ИП, сдавая нежилые помещения, за неполный 2013 г. уже получил около 20 млн руб. дохода. И, судя по перезаключенным с арендаторами договорам, рассчитывает в 2014 г. получить как минимум столько же. Однако «патентный» налог на 2014 г. все равно будет рассчитан исходя из того размера дохода от аренды, который установлен в конкретном регион е Письма Минфина от 30.09.2013 № 03-11-09/40318, от 22.01.2013 № 03-11-11/21 .

При этом нужно помнить, что выручка от всех «патентных» видов деятельности не должна за 2014 г. превысить 64 020 000 руб. В противном случае вы считаетесь слетевшим с патентного режима на ОСНО, причем с начала того периода, на который был выдан патен т подп. 1 п. 6 ст. 346.45 НК РФ; Приказ Минэкономразвития от 07.11.2013 № 652 .

В заключение хотим напомнить, что предприниматели без проблем могут совмещать ПСН с любыми другими системами налогообложени я п. 1 ст. 346.43 НК РФ .

Но тем, кто планирует в 2014 г. применять патентный режим наряду с упрощенкой, стоит обратить особое внимание на то, что при определении лимита годовой выручки 64 020 000 руб. учитываются доходы совокупно по обоим спецрежима м п. 6 ст. 346.45 НК РФ . То есть если ИП за год выручит от «патентной» деятельности 22 млн руб., а от «упрощенной» — 45 млн руб., это будет означать, что он утратил право применять и ту и другую систем у п. 4 ст. 346.13, п. 6 ст. 346.45 НК РФ .

Те же, кто хочет совмещать патентный режим с вмененкой, находятся в более выигрышном положении. Ведь доходы от деятельности, переведенной на ЕНВД, для целей применения ПСН не учитываютс я Письмо Минфина от 22.07.2013 № 03-11-12/28687 .

Стоимость патента при сдаче в аренду нежилого помещения?

ИП имеет в собственности 2 нежилых объекта (здание площадью 82 кв. м и помещения площадью 549 кв. м. находятся в г. Москве). Сколько будет стоить патент, если его оформить на помещение площадью 549 кв. м., в котором находится 5 арендаторов?

Если оформлять патенты на оба объекта, ихняя площадь суммируетя или по каждому объекту своя стоимость патента в зависимости от площади?

В соответствии с п. 1 ст. 346.43 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) патентная система налогообложения устанавливается Кодексом и вводится в действие в соответствии с Кодексом законами субъектов Российской Федерации и применяется на территориях указанных субъектов Российской Федерации. Применение патентной системы налогообложения разрешается индивидуальным предпринимателям, осуществляющим виды предпринимательской деятельности, предусмотренные п. 2 ст. 346.43 Кодекса.

Согласно пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Кодекса на патентную систему налогообложения переводится предпринимательская деятельность по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.

При этом гл. 26.5 Кодекса не установлено ограничений в части передачи в аренду (наем) недвижимого имущества в рамках указанного вида деятельности как физическим, так и юридическим лицам.

Таким образом, при соблюдении положений гл. 26.5 Кодекса индивидуальный предприниматель вправе применять патентную систему налогообложения в отношении предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности, юридическим лицам.

Патент оформляется на конкретное помещение, независимо от количества арендаторов (Они в течении года могут меняться).

Стоимость патента рассчитывается так:

Патент = 6% × ПД/12 × М,

Читать еще:  Бланк регистрации иностранного гражданина 2020 года

где 6% — ставка налога; ПД – потенциально возможный годовой доход; М — количество месяцев, на которые приобретается патент.

«Если оформлять патенты на оба объекта, ихняя площадь суммируетя или по каждому объекту своя стоимость патента в зависимости от площади?» — патент Вам необходимо брать либо на оба объекта либо вообще не брать, т.к. нельзя по одному объекту применять патент, а по другому — какой либо другой вид налогообложения, ведь переводится на ПСН полностью вид деятельности (в Вашем случае, сдача помещений в аренду).

Патент Вы будете получать на каждый объект отдельно.

Согласно Закону г. Москвы от 31.10.2012 N 53 (ред. от 20.11.2013) «О патентной системе налогообложения»:

» Размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода — Сдача в аренду (наем) нежилых помещений, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (размер потенциально возможного к получению годового дохода в зависимости от площади одного обособленного объекта): 1) свыше 300 кв. метров до 600 кв. метров включительно 5 000 000 2)до 100 кв. метров включительно — 1 000 000 Следовательно, стоимость патента на площадь 549м.кв. будет 300 000р. и 82м.кв. — 60 000р. Это стоимость за год, если Вы не с началагода будете применять патент, то стоимость патента рассчитывается пропорционально количеству месяцев, в течение которых Вы будете вести деятельность на ПСН.

«Налоговая база по каждому объекту деятельности определяется Законом г.Москвы от 31 октября 2012 г. № 53 «О патентной системе налогообложения».

Точная формулировка из закона применительно к аренде звучит так:

Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (размер потенциально возможного к получению годового дохода на один обособленный объект), составляет 1 миллион рублей.

При сдаче в аренду (или наем) нескольких помещений или же квартира и гараж рядом с домом предпринимателю необходимо будет приобрести патент на каждый из этих объектов. Такой позиции придерживаются ФНС России и Минфин:

  • Письмо ФНС России от 04 июля 2013 г. № АС-4-2/12135 «О применении в 2013 году патентной системы налогообложения».
  • Письмо Минфина от 22 мая 2013г. № 03-11-09/18174.

При этом количество объектов передаваемых в аренду (внаем), определяется на основании договоров аренды (найма), заключаемых ИП — арендодателем (наймодателем) с конкретными арендаторами (нанимателями) (Письмо Минфина от 12 апреля 2013 г. № 03-11-09/12205).

Возможно указать в одном патенте несколько объектов, стоимость патента в таком случае будет умножена на соответствующее количество объектов. Но предпринимателю это никакой выгоды не принесет — при одной и той же стоимости патент будет один, а не несколько..

Стоимость патента для одной единицы обособленного объекта на 2014 год рассчитывается таким образом:

1 млн. рублей*6% = 60 000 рублей на год .

В случае получения ИП патента на срок менее 12 месяцев налог рассчитывается путем деления размера потенциально возможного к получению ИП годового дохода на 12 месяцев и умножения полученного результата на количество месяцев срока, на который выдан патент. (п. 1 ст. 346.51 НК РФ)
Например, при приобретении патента на 8 месяцев налог будет рассчитан следующим образом:
1 млн. рублей/12 мес. * 8 мес.*6%=40 000».

Патент на сдачу в аренду нежилых помещений в 2020 году

1. Что нужно сделать в первую очередь?

Прежде чем сдавать квартиру, определитесь, каким способом вы будете уплачивать налоги с доходов за предоставление своего жилья в аренду. Вы можете:

  • перед тем как сдать жилье, зарегистрировать ИП и приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду — 6% от потенциально возможного к получению дохода;
  • по итогам года сдать налоговую декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от фактически полученного дохода;
  • зарегистрироваться самозанятым и уплатить налог на профессиональный доход — 4% от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6% — юридическим лицам и ИП.

Если вы наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдать жилье в поднаем вы можете только как физическое лицо. Таким образом, вам нужно будет уплатить НДФЛ.

2. Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?

Патент — это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента — 6% от этой суммы. От остальных налогов, в частности налога на недвижимость , предприниматель освобождается.

В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района, в котором она расположена. Чтобы точно рассчитать стоимость патента, вы можете воспользоваться сервисом на странице Департамента экономической политики и развития Москвы на mos.ru или сервисом на сайте ФНС.

Если патентная система налогообложения вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 3. Заключите договор найма (аренды).

3. Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.

Для этого вам нужно сначала задекларировать доход, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а потом — уплатить подоходный налог.

Если вам подходит такая система налогообложения, выполните следующие действия:

Шаг 1. Заключите договор найма (поднайма, аренды).

Шаг 3. Подайте налоговую декларацию, а затем уплатите НДФЛ.

4. Как сдать квартиру и уплатить налог на профессиональный доход?

Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2020 года. Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели. Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Если специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 1. Встаньте на учет в налоговом органе в качестве плательщика налога на профессиональный доход (или, проще говоря, зарегистрируйтесь самозанятым) через бесплатное мобильное приложение «Мой налог», кабинет налогоплательщика «Налога на профессиональный доход» на сайте ФНС России или через уполномоченные банки. Для регистрации вам понадобится паспорт и фотография, которую вы сможете сделать на свой смартфон.

Шаг 2. Заключите договор найма (аренды).

Шаг 4. Налог уплачивается автоматически в приложении.

5. Как заключить договор найма (аренды)?

Договор найма заключается с физическими лицами. Договор аренды заключается, если арендатор — юридическое лицо (при этом арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан).

Договор может заключаться в свободной форме, но должен быть составлен письменно. В нем нужно по максимуму отразить все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров.

Рекомендуем вам указать:

  • фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон;
  • подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома); сведения о документах, подтверждающих право собственности владельца на квартиру. Можно приложить к договору и фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры;
  • размер суммы, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях);
  • порядок оплаты коммунальных услуг;
  • предельное количество проверок, визитов хозяина квартиры (в месяц, в год) и условия таких визитов;
  • назначение аренды (найма) (фиксация факта, что квартира предоставляется именно для проживания арендатора, а не для субаренды или других нужд);
  • перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором;
  • основания для расторжения договора;
  • срок аренды квартиры;
  • другие подробности.

6. Как заключить договор поднайма?

Если вы хотите сдать квартиру, которая находится в соцнайме, вам нужно заключить договор поднайма. Для этого требуется согласие всех, кто проживает в квартире, и собственника — то есть Департамента городского имущества Москвы.

Патент на сдачу в аренду недвижимости, все за и против

Появившись относительно недавно патентная система налогообложения не получила очень широкого распространения среди индивидуальных предпринимателей, причин этому достаточно много, об этом писали в статье посвященной самой ПСН для ИП здесь. Сегодня же рассмотрим вид деятельности, где они получили максимальное распространение это аренда недвижимости.

Аренда недвижимости всегда была достаточно специфическим видом деятельности, налогообложение которых вечная «головная боль» налоговиков. Сами взаимоотношения в данном сегменте способствуют максимальному укрывательству плюс нежелание владельцев связываться с учетом и отчетностью затрудняли администрирование таких доходов до максимума.

Решение проблемы (во всяком случаи в большей степени) стало появление патентов для вида деятельности «сдача в аренду жилых и нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности». В прошлой статье мы просмотрели все основные особости ПСН, сегодня остановимся исключительно на патентах на аренду.

Первое – сумма фактически полученного дохода и сума потенциального дохода.

Для патентной системы налогообложения это разные понятия никак не связанные между собой (аналогичная ситуация в ЕНВД, но в УСН противоположная) . На практике это означает, что:

Покупая патент, ИП сразу уплачивает сумму налога (ну или почти сразу) рассчитанную исходя из формулы:

Стоимость = Потенциальный доход * 6%

Величина же потенциального налога определяется исходя из соответствующего закона принятого субъектом Федерации, к примеру, величины потенциальных доходов в Москве регулирует Закон г. Москвы от 31 октября 2012 г. N 53 «О патентной системе налогообложения». Аналогичные нормативные документы принимаются по каждому региону. Как следствие фактически полученный доход от сдачи в аренду недвижимости прямо не облагается налогом, как пример:

Правда, на этом уплаты ИП от деятельности не заканчиваются, ведь по закону нужно платить и пенсионные взносы и так рассчитаем, сколько нужно заплатить за год и сравним с уплатой УСН:

Как видим простые расчеты показывают, что если доходы от аренды (предполагаемые) выше чем потенциально возможный доход приблизительно в 2 раза есть смысл покупать патент, если же нет, то дешевле платить УСН, при котором можно уменьшать единый налог на сумму уплаченных взносов.

Вторым важным моментом является тот факт, что при использовании данной системы налогообложения аренды облагается исключительно по принципу один объект – один патент.

Читать еще:  Как платят налоги в садоводческом товариществе с зарплаты

Свою позицию по данному поводу высказал как Минфин так и ФНС:

  • Письмо ФНС России от 04 июля 2013 г. № АС-4-2/12135 «О применении в 2013 году патентной системы налогообложения».

На практике это означает, что существует такие варианты:

  • — Первый, если у вас один объект недвижимости, но Вы его сдаете внаем двум и более арендатора, то на каждый договор необходимо приобретать отдельный патент;
  • — Второй, если у Вас несколько объектов и в каждом по одному арендатору, то и патент будет на каждый объект недвижимости;
  • -Третий, два объекта и в каждом по два арендатора, то соответственно необходимо покупать 4 патента и по каждому из них налог уплачивается исходя из потенциального дохода закрепленного соответствующим региональным законом о ПСН.

Кроме того обязательно стоит учитывать региональную специфику ПНС, так в большинстве регионов России в законе о ПНС закреплен единая ставка потенциального дохода по виду деятельности – «Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности», но есть и исключения к примеру Приморском крае:

19. ¦Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных ¦

¦ ¦участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве ¦

О применении ПСН при сдаче ИП в аренду нежилого здания или нежилых помещений в нем

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

Вопрос: О применении ПСН при сдаче ИП в аренду нежилого здания или нежилых помещений в нем.

Ответ:

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу применения патентной системы налогообложения и сообщает следующее.

В соответствии с подпунктом 19 пункта 2 статьи 346.43 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) патентная система налогообложения может применяться индивидуальными предпринимателями, осуществляющими предпринимательскую деятельность в сфере оказания услуг по сдаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 607 ГК РФ установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В связи с изложенным количество объектов, передаваемых в аренду (внаем), определяется на основании договоров аренды, заключаемых индивидуальным предпринимателем — арендодателем с конкретными арендаторами (нанимателями).

В соответствии с пунктом 7 статьи 346.43 Кодекса законами субъектов Российской Федерации устанавливается размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода (далее — ПВД) по видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения.

Согласно подпункту 3 пункта 8 статьи 346.43 Кодекса субъекты Российской Федерации имеют право устанавливать размер ПВД в отношении предпринимательской деятельности, указанной в подпункте 19 пункта 2 указанной статьи Кодекса, в зависимости от количества обособленных объектов (площадей).

В связи с этим индивидуальный предприниматель, сдающий в аренду по договору нежилое здание в качестве одного обособленного объекта, вправе применять патентную систему налогообложения, предусмотренную главой 26.5 Кодекса, в общеустановленном порядке. При этом расчет суммы налога, уплачиваемого в связи с применением патентной системы налогообложения, данному индивидуальному предпринимателю следует осуществлять исходя из площади нежилого здания, указанной в договоре аренды и отраженной индивидуальным предпринимателем в заявлении на получение патента.

При этом индивидуальный предприниматель, сдающий по одному договору аренды несколько изолированных (то есть обособленных) нежилых помещений (комнат, технических и складских помещений, коридоров и лестниц), находящихся в одном нежилом здании, принадлежащем индивидуальному предпринимателю на праве собственности, определяет ПВД исходя из общей площади всех поименованных в данном договоре изолированных нежилых помещений.

Одновременно сообщаем, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Сдача в аренду нежилых помещений как вид деятельности. Как оформить патент так, чтобы не иметь проблем с налоговой?

Патентная система налогообложения позволяет начинающим предпринимателям опробовать себя в выбранной сфере деятельности, чтобы оценить перспективы своего бизнеса и выяснить спрос потребителей.

Сдавать помещение в аренду могут как физические лица, так и индивидуальные предприниматели (далее ИП), для которых существует условие на право своей деятельности – приобретение специального патента.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Определение

Сдачей нежилого помещение в аренду называют деятельность, при которой собственник занимается предоставлением своей недвижимости в пользование за определённую плату с учётом обязательного налога.

Легален ли такой вид деятельности?

Сегодня существует три основных способа легальной сдачи помещения в аренду:

  1. Сдача в аренду в качестве физического лица. В данном случае собственнику придётся платить налог по фиксированной процентной ставке в размере 13% от дохода.
  2. Предоставление помещения как ИП. Налоговая процентная ставка снижается до 6%, при этом снижается стоимость оплаты страховых взносов.
  3. Приобретение патента на срок 1-12 месяцев.

Последний пункт предполагает необходимость лица в регистрации себя как ИП, после чего ему предоставляется право на приобретение специального документа.

Что это такое?

Патент – документ, утверждающий за его владельцем право на ведение определённой деятельности, на установленный период за разовую оплату, указанную в договоре. Для ИП это самое удобное решение вопроса о налоге. При приобретении патента ИП как бы авансом оплачивает все налоги за указанный период. Это позволяет предпринимателю свободно вести свою деятельность, не беспокоясь о необходимости ежемесячной оплаты налогов.

Что говорит закон?

Патент – привилегия ИП, который может в зависимости от своего желания приобрести этот документ или платить налог по фиксированной ставке.

Приобретение данной бумаги не является обязательным пунктом для ИП в осуществлении своей деятельности. Но если предприниматель выбрал упрощённую систему налогообложения (УСН) на основе патента, то ему важно помнить, что полученные по итогам налогового периода доходы не должны превышать размера доходов, регламентируемые п.4 статьи 346.13 НК РФ для УСН.

На 2018 год лимит дохода составляет 60 млн. руб. При его превышении ИП лишается права на участие в УСН на основе патента. Помимо приобретения патента ИП не освобождается от необходимости делать ежемесячные страховые взносы в пенсионный фонд. Патент не избавляет от этой необходимости, а только снижает сумму оплаты в размере не более 50%. Также покупка патента не избавляет от заполнения Книги учёта доходов.

Условия получения для ИП

Получить патент от представителей соответствующих органов можно при следующих условиях:

  • Лицо, обратившееся с целью приобретения патента должно иметь статус ИП.
  • Арендодатель обладает исключительными правами собственности.
  • Доход не должен превышать установленный лимит (п. 4, 346.13 НК РФ).
  • Определение срока действия патента в соответствии с установленными рамками: от одного до двенадцати месяцев.
  • Сдаваемые помещения должны располагаться в пределах одного региона.
  • Не разрешается использование доверенностей, оформленных на стороннего ИП.
  • Общее количество наёмных рабочих не должно превышать 15 человек.

Патент, позволяющий ИП сдавать помещение в аренду частным лицам, зарегистрирован в ОКВЭД под номером 70.20.1.

Как получить?

  1. Прежде, чем идти приобретать патент, физическому лицу необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя самостоятельно или с помощью специалистов.
  2. Далее нужно обратиться в налоговую инспекцию (ИФНС) и подать заявление на приобретение патента по месту проживания. На сегодня существует несколько способов подачи заявления:
    • лично;
    • через представителя;
    • электронной почтой;
    • почтой с описью.

Лучше всего начать оформлять заявление за месяц ранее, чем ИП планирует начать свою деятельность. Если гражданин хочет начать сдавать помещение в начале июня, то ему следует начать регистрацию статуса ИП в середине апреля и к его концу подать заявление на патент. Получение патента утверждено Приказом от 26 ноября 2014 г. N ММВ-7-3/599@ – Форма № 26.5-П.

Для получения патента ИП нужно заполнить специальное заявление, состоящее из пяти страниц. Инструкция по заполнению заявления представлена в письме ФНС № ГД-4-3/11496. Принося заявление в инспекцию лично, рекомендуется иметь паспорт и его копию. Срок рассмотрения заявления составляет около 5 дней, не позднее которого сотрудники инспекции должны выдать патент или оповестить об отказе.

Стоимость патента определяется путём подсчёта возможного планируемого дохода ИП и выделением из этого дохода суммы по процентной ставке, которую необходимо оплатить за документ.
Если ИП желает установить срок действия патента менее двенадцати месяцев, то налог рассчитывается делением ожидаемого дохода на двенадцать месяцев и умножением на число месяцев планируемого срока, на который выдан патент (п.1. ст. 346.51 НК РФ). Конечная стоимость документа будет определена в зависимости от места расположения помещения, её площади.

В 2017 году в Москве существовали следующие расценки с учётом вышеуказанных критериев:

  • До 50 кв. м – от 12600 руб. до 27000 руб.
  • 50 кв. м. – 75 кв. м. – от 25200 руб. до 54000 руб.
  • 75 кв. м. – 100 кв. м. – от 42000 руб. до 90000 руб.
  • 100 кв. м. – 200 кв. м. – от 63000 до 135000 руб.
  • 200 кв. м. – 300 кв. м. – от 126000 до 270000 руб.
  • 300 кв. м.- 600 кв. м. – от 210000 до 450000 руб.
  • Свыше 600 кв. м.- от 420000 до 600000 руб.

Для Санкт-Петербурга стоимость патента зависит от площади квартиры:

  • До 70 кв. м. – 24000 руб.
  • 70 кв. м. – 150 кв. м. – 54000 руб.
  • Свыше 150 кв. м. – 84000 руб.
Читать еще:  Заявление на прием место декретницы образец

Для остальных субъектов страны существуют другие индивидуальные критерии расчёта стоимости патента. Получить информацию о стоимости можно на сайте налоговых органов, где представлены действующие расценки на территории вашего населённого пункта.

В случае отказа в выдаче патента рекомендуется разобраться в причинах, указанных в обращении с отказом и обратиться за помощью к специалистам. Основания для отказа изложены в п.4 ст.346.45 НК РФ.

Основными причинами, по которым следует отказ являются:

  1. Вид деятельности ИП не совпадает с деятельностью, указанной в договоре или не совпадающей с одной из них в специальном перечне, установленном законодательством субъектов РФ.
  2. Неверно указан срок действия документа.
  3. Утрата права вследствие определённых причин на применение патентной системы налогообложения(ПСН) или отказ ИП работать по данной системе в налоговом периоде.
  4. Недоплата налогов, рассчитанных по ПСН.

Особенности патентной системы налогообложения

Человек, сдающий в аренду нежилые помещения с целью получения прибыли расценивается законодательством как индивидуальный предприниматель и обязуется формально зарегистрировать за собой этот статус. Те, кто уже давно занят сдачей помещений в аренду, выбирают патентную систему налогообложения (ПСН), так как при этом снижается налоговая ставка до 6%.

При всём этом ИП предлагаются на выбор следующие варианты системы налогообложения:

  1. За основу можно взять УСН и делать государству налоговые взносы размером 6% от прибыли.
  2. Предлагается единый налог за определённый период. Данная форма налогообложения существует в определённых регионах, поэтому рекомендуется прежде проконсультироваться с специалистом.
  3. Выплата общей стоимости налогов разом при приобретении патента.

В соответствии с выбранной системой налогообложения будет меняться форма отчётности. Она гораздо легче, чем у физического лица, имеющего дело с НДФЛ. Помимо преимуществ ПСН также обладает минусами:

  1. ИП должен в обязательном порядке выплачивать страховые взносы и составлять по ним отчёты в соответствии с главой 34 НК РФ.
  2. Продажа собственности облагается НДФЛ независимо от того, сколько лет недвижимость находилась во владении собственника.

Так, учитывая все преимущества и недостатки можно избежать неблагоприятных последствий для ИП, при которых ему грозят значительные убытки.

Стоимость и срок действия

Статья 346.43 НК РФ содержит перечень видов деятельности, допускающих оформление патента. К ним относится и аренда недвижимости, включая нежилые объекты. Патент может выдаваться только собственнику недвижимости, зарегистрированному в качестве ИП.

Минимальный срок действия патента на сдачу нежилых помещений составляет 1 месяц. Дата вступления документа и силу и прекращения обязательств должны соответствовать текущему календарному году, а значит максимальный срок выдачи патента: 12 месяцев.

Стоимость оформления пакета документов на аренду, включая патент, не является фиксированной. Налоговый взнос определяется по региональной ставке, вне зависимости от площади объекта и инфраструктуры. В Москве и Санкт-Петербурге годовой патент обойдётся в 24 000 рублей, стоимость в регионах – около 20 000 рублей.

Ограничения

В Главе 26.5 НК РФ не уточняется, можно ли ИП добровольно отказаться от патента в пользу другого налогового режима.

Права на владение патентом на сдачу в аренду нежилых помещений можно лишиться при определённых условиях:

  1. Сумма доходов собственника за год превышает установленный законодательством лимит (60 млн. руб.).
  2. ИП в срок не предоставил налоговую декларацию в соответствующие органы.
  3. Штат дополнительный работников превышает 15 человек.

Ответственность индивидуального предпринимателя за неуплату налога

В случае, если арендодатель уклоняется и намеренно не уплачивает налоги, то ему грозит штраф:

  1. За неуплату требуемой суммы – от 20 до 40% от неоплаченной суммы (ст. 122 НК РФ).
  2. За непредставление декларации – от 5% до 30% от суммы, подлежащей перечислению ежемесячной (ст. 119 НК РФ).

При значительном нарушении в отношении исполнения требований налогообложения (размер неуплаты от 600 тыс. руб. для физических лиц и от 2 млн. руб. для юридических лиц) степень наказания определяется в соответствии с Уголовным кодексом РФ, ст.198, 199.

В данном случае к нарушителю могут быть применены следующие меры:

  1. Штрафные санкции.
  2. Заключение на определённый срок.
  3. Принудительные работы.
  4. Арест.

Рекомендуется серьёзно относится к вопросу об уплате налога, соблюдению сроков подачи налоговой декларации при сдаче нежилого помещения в аренду, так как это влечёт за собой серьёзные последствия.

Сдача в аренду нежилого помещения по патенту в системе УСН и ПСН несомненно является одним из самых прибыльных и удобных бизнес-стартов среди ИП. При грамотном соблюдении всех условий ведения бизнеса, а также при благоприятных условиях можно достичь значительных успехов в выбранной сфере деятельности.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Приобретение индивидуальным предпринимателем патента для сдачи недвижимости в аренду

В 2019 году доход от сдачи в аренду недвижимого имущества продолжают облагать налогами. Владельцам помещений требуется декларировать выручку по форме 3-НДФЛ либо регистрировать предпринимательство. Если сотрудничество приобрело системный характер, придется озаботиться постановкой бизнеса на учет и выбором режима (постановление ВС РФ № 23 от 18.11.04). Чиновники настойчиво рекомендуют обратить внимание на патент. Насколько привлекательно решение на самом деле, решили разобраться независимые специалисты.

Правовое обоснование

Патентная система налогообложения подробно описана главой 26.5 НК РФ. Плательщики делают свой выбор самостоятельно. Принудить бизнесменов к переходу на режим нельзя. Помимо статей Налогового кодекса РФ, юридическая регламентация осуществляется:

  1. Распоряжением ФНС РФ № ММВ-7-3/544@ от 11.07.17. Приказом утверждена форма заявления о покупке патента, а также методические рекомендации по ее заполнению.
  2. Письмом налоговой службы № СД-4-3/6694@ от 10.04.17. Ведомство разъяснило порядок постановки на учет в Москве, Севастополе и Петербурге.
  3. Приказом ФНС РФ № ММВ-7-3/599@ от 26.11.14. Документ вводит единый бланк для оформления патента (26.5-П).

Большое значение приобрели обзоры судебной практики. Так, ценная информация для плательщиков ПСН содержится в письме ФНС РФ № КЧ-4-7/14643 от 30.07.18. Поскольку при приобретении патента на аренду недвижимости необходимость формирования отчетности отпадает, пояснения Минфина РФ заметного влияния на отношения не оказывают. Министерство вносит свою лепту лишь в части организационных вопросов, определения статуса предпринимателей на ПСН и правил отчисления страховых взносов. Примером может служить ведомственное письмо № 03-11-09/57325 от 06.09.17.

Особое внимание юристы обращают на региональную специфику ПСН. Так, в Москве патенты выдаются в соответствии с законом № 53 от 31.10.12. Документ устанавливает виды облагаемой режимом деятельности, а также сумму потенциального дохода.

Право на покупку патента

Определение плательщиков ПСН приведено в ст. 346.44 НК РФ. Норма детально отвечает на вопрос, кто вправе купить патент. Подать заявление разрешено только индивидуальным предпринимателям. Возможность применения налогового режима без регистрации ИП не предусмотрена. Организациям система также недоступна.

Важным условием является ведение деятельности, подпадающей под действие режима. Аренда недвижимости входит в перечень ст. 346.43 НК РФ. Патенты выдают при предоставлении жилых и нежилых помещений, земель, дач во временное и платное пользования третьих лиц. При этом объекты должны находиться в собственности плательщика ПСН.

Статья 346.43 НК РФ предъявляет к предпринимателям и дополнительные требования. Применение режима невозможно при превышении следующих показателей:

  • среднесписочная численность персонала за налоговый период – свыше 15 человек;
  • заключение договоров простого товарищества, доверительного управления.

Кроме того, в течение срока действия патента плательщик должен контролировать валовую выручку. При преодолении годовым доходом отметки в 60 миллионов рублей придется перейти на другую систему обложения (п. 6 ст. 346.45 НК РФ). Фиксировать обороты необходимо в книге. Форма журнала утверждена приказом Минфина РФ № 135н от 22.10.12.

Порядок приобретения патента

Переход на режим осуществляется по письменному заявлению предпринимателя. Обращаться следует по месту жительства. Сделать это необходимо за 10 дней до фактического начала деятельности (п. 2 ст. 346.45 НК РФ). В нашем случае определяющим фактором становится адрес недвижимости. Если объект, передаваемый в аренду, расположен в другом регионе, документы для приобретения патента примет любая территориальная инспекция. Аналогичное правило действует в городах федерального значения. Здесь привязки к адресу проживания не будет (ч. 2 п. 2 ст. 346.45 НК РФ).

Обратите внимание! Купить патент разрешено одновременно с постановкой предпринимателя на государственный учет. Впоследствии вывести бизнес на режим можно в любое время. Подавать заявление в налоговую инспекцию разрешается в течение года – за 10 дней до фактического начала деятельности.

Способы перехода на режим остаются стандартными. Статья 346.45 НК РФ допускает предоставление документов:

  • лично;
  • почтой;
  • доверенным представителем;
  • телекоммуникационными каналами с условием удостоверения квалифицированной цифровой подписью.

На рассмотрение заявления налоговому органу отводится 5 рабочих суток. Отказать в выдаче патента могут в строго определенных случаях. Все они перечислены четвертой частью ст. 346.45 НК РФ. Основанием признаны неверное заполнение формы, указание срока применения режима, не соответствующего правилам главы 26.5, нарушение требований к плательщику ПСН, наличие недоимки по ранее выданным патентам.

Сроки действия и стоимость

Объем налоговых обязательств при переходе на патентный режим определяет инспекция ФНС РФ. На расчет стоимости влияют несколько факторов:

  1. Период аренды. Патенты имеют ограниченный срок действия. Минимум установлен на отметке в 1 месяц, а максимум – 1 год. Временные границы вводит п. 5 ст. 346.45 НК РФ.
  2. Количество и площадь помещений. В рамках режима действует правило «один объект – один патент». В пользу такого подхода Минфин России высказался в письме № 03-11-09/18174 от 22.05.12. Уточнения и дифференциация устанавливаются на региональном уровне. Ярким примером является московский закон № 53. Нормативный акт утверждает потенциальную доходность по типу объекта. Законом Москвы № 62 от 20.11.13 введено деление по площади. Менять расчетные показатели разрешено и с учетом места расположения недвижимости (№ 244-ФЗ от 21.07.14).

Налогоплательщикам предоставлена возможность оценить размер отчислений заблаговременно. На сайте ФНС РФ действует бесплатный онлайн-сервис. Программа рассчитывает стоимость патента по характеристикам объекта.

Внести денежные средства предприниматели могут единовременно либо в рассрочку. По патентам со сроком менее полугода оплата производится до истечения действия. В остальных случаях исполнить обязательства перед бюджетом можно по частям. Не менее 1/3 вносят не позднее 90 суток после перехода на ПСН и 2/3 – до завершения налогового периода (ст. 346.51 НК РФ).

Сравнительный анализ

Оценить преимущества и недостатки режима можно, сопоставив разные варианты налогообложения. С минимумом формальностей собственники недвижимости столкнутся в трех случаях:

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector