Правила регистрация договора аренды нежилого помещения

Правила регистрация договора аренды нежилого помещения

Тонкости регистрации арендных договоров для нежилых помещений

Регистрация договора аренды нежилого помещения, подтверждает намерения участников сделки. Обратите внимание, что не все такие договоры нужно регистрировать. По закону, государственная регистрация обязательно для арендных договоров, заключённых на длительный срок. Обычно это от 12 месяцев до 5 лет.

Краткосрочная аренда (на срок менее 12 месяцев) не регистрируется. В этой ситуации достаточно подписей заинтересованных лиц в документе. Если стороны заключили предварительный договор об аренде нежилого помещения, то данный документ также не подлежит госрегистрации. Предварительное соглашение обычно действует до подписания основного договора.

Учитывая эти особенности, в нашей стране практикуется заключение краткосрочных договоров, с последующим продлением. Однако такие сделки не дают 100% гарантии, что арендодатель не разорвёт соглашение в одностороннем порядке. Запомните, лишь регистрация договора аренды придаёт сделке правовую основу. Разберём все тонкости данной процедуры.

Общие правила

Обратите внимание, что в Регистрационной Палате установлен строгий порядок для таких процедур. Неправильное оформление бумаг или несоблюдение установленных норм, неизменно повлечёт отказ в государственной регистрации.

Устранив недочёты, стороны могут подать заявление повторно, но это дополнительная потеря времени и нервов. Поэтому советуем заострить внимание на следующих моментах:

  • нежилое помещение должно находиться на кадастровом учёте и иметь соответствующий паспорт. Это подтверждает сам факт существования такого объекта и даёт гарантию, что строение сдано в эксплуатацию с соблюдением всех установленных норм;
  • арендодатель должен являться собственником и иметь на руках полный пакет документов. Конечно, допускается субаренда нежилых помещений, но в данной ситуации действуют другие нормативные акты. Кроме того, для субаренды обязательно согласие владельца недвижимости;
  • если арендуемое строение нажито в браке, собственник должен представить письменное соглашение супруга на заключение сделки. Обратите внимание, что такое согласие заверяется нотариально.

В принципе, порядок регистрации не выглядит особо сложным, поэтому при соблюдении обязательных требований, проблем обычно не возникает. Обратите внимание, что порядок регистрации одинаков для физических и юридических лиц, различается только перечень документов.

Кроме того, возможно участие доверенных лиц или посреднических организаций. В обоих случаях, к заявлению о регистрации прилагается доверенность на ведение дел. Нелишним будет разобраться, какие документы нужны, чтобы зарегистрировать аренду нежилого помещения.

Необходимые документы

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации, довольно внушительный. Процедура обязательной регистрации осуществляется на основании следующих бумаг:

  1. Письменное заявление о желании сторон зарегистрировать аренду нежилого помещения. Образец заполнения можно уточнить по месту обращения.
  2. Арендный договор, подписанный заинтересованными лицами. Обратите внимание, что здесь чётко прописываются технические характеристики помещения и его целевое предназначение. Договор подаётся на рассмотрение в трёх экземплярах. После регистрации по экземпляру получают участники сделки, и одна копия остаётся в Росреестре.
  3. Кадастровый паспорт строения (оригинал + ксерокопия).
  4. Квитанция об уплаченной госпошлине.
  5. Документы, удостоверяющие личность заявителей. Если соглашение об аренде нежилого помещения заключают физические лица, потребуются гражданские паспорта. Если один из участников является индивидуальным предпринимателем, прилагается документ, подтверждающий статус. Для юридических лиц нужны учредительные документы организации.

Документы может подавать одним из заинтересованных лиц. Однако после завершения процедуры государственной регистрации, участники сделки являются совместно, для получения своего экземпляра договора.

Сам арендный договор регистрировать не нужно, Росреестр фиксирует лишь факт временной передачи права собственности. Некоторые граждане составляют договор в присутствии нотариуса, однако, это тоже необязательное условие сделки. Нотариальное участие не даёт правовых гарантий сделки. Нотариус лишь удостоверяет добровольное участие сторон в договоре.

Сроки и цена

Сначала рассмотрим срок регистрации. Учтите, что временные параметры для регистрации временной передачи права собственности законом не установлены. Поэтому стороны могут обратиться в Росреестр в любое время после подписания договора.

Однако стороны заинтересованы в скорейшей процедуре регистрации. Если помещение подвергнется проверке, арендатор не сможет обосновать свои права на использование недвижимости. В данной ситуации, подписи сторон под договором долгосрочной аренды не имеют юридической силы.

Правовые обоснования даёт лишь процедура регистрации. После подачи пакета документов, решение выносится спустя 10 рабочих дней, с момента принятия заявления.

Отдельно стоит рассмотреть и стоимость процедуры. За передачу права собственности взимается госпошлина. Её размер напрямую зависит от статуса заявителей. Если договор аренды заключили физические лица, стоимость регистрации составляет 2 000 рублей. Аренда нежилого помещения между организациями обходится дороже – порядка 22 000 рублей.

Обратите внимание, что стоимость процедуры регистрации (пошлина) пропорционально делится между сторонами договора. Соответственно физические лица внесут по 1 000 рублей, юридические – 11 000.

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Передача в аренду нежилого помещения оформляется письменно составленным договором аренды нежилого помещения.

К договорам субаренды нежилых помещений применяются те же правила, что и к соглашениям об аренде, если иные правила не установлены правовыми актами.

Договор аренды заключается:

  1. На неопределенный срок;
  2. На определенный срок менее года;
  3. На определенный срок – на год и более.

По правилам, установленным Гражданским кодексом, государственная регистрация необходима для тех договоров аренды нежилых помещений, которые заключены между арендатором и арендодателем на срок не менее года.

Следовательно, в первых двух случаях государственная регистрация договора не нужна. В последнем же случае договор будет считаться заключенным и повлечет возникновение определенных правоотношений между сторонами соглашения лишь с момента регистрации.

В том случае, если обязательное условие о государственной регистрации не будет соблюдено, сделка будет считаться ничтожной, а сам договор аренды – недействительным.

Вместе с тем, если арендатор или арендодатель уклоняются от государственной регистрации соответствующего договора, другая сторона соглашения имеет право в судебном порядке потребовать обязать уклоняющуюся сторону зарегистрировать данный договор.

Рекомендуем прочесть статью как правильно сдать квартиру в аренду.

Что такое межевание земельного участка читайте здесь.

В правоприменительной практике иногда возникают вопросы, связанные с определением срока договора аренды нежилого помещения. Во избежание споров информационное письмо №66 Президиума ВАС определило, что договор аренды, заключенный с первого числа любого месяца текущего года до тридцатого (или тридцать первого) числа предыдущего месяца в следующем году, имеет срок действия равный одному году. Следовательно, такое соглашение подлежит обязательной государственной регистрации.

Много вопросов возникло и в связи с принятием в 2012 г. закона № 302-ФЗ, который отменил с 1.03.2013 года государственную регистрацию всех совершаемых сделок с объектами недвижимости. Однако в своем письме Комитет по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной Думы пояснил, что положения данного закона не распространяются на договоры аренды жилых и нежилых помещений.

Таким образом, договоры аренды продолжают, как и раньше, регистрироваться, если они заключены на год или более.

Документы для регистрации

Государственная регистрация любых сделок с недвижимыми объектами, в том числе и аренды , производится территориальным регистрационным органом путем внесения соответствующей записи об аренде в Единый реестр, содержащий сведения обо всех правах на регистрируемую недвижимость и сделки с ней.

В регистрационный орган стороны регистрируемого договора аренды должны представить определенный перечень документов:

1. Заявление о регистрации соглашения;

2. Договор аренды нежилого помещения, составленный и оформленный с соблюдением всех обязательных требований законодательства. Договор передается в регистрирующий орган в двух (или более) оригинальных экземплярах. Чаще всего требуется предоставить подлинник договора аренды в трех экземплярах. Два экземпляра возвращаются после государственной регистрации сторонам договора аренды нежилого помещения (по одному каждой из сторон), а один подлинный экземпляр остается в органе регистрации для помещения в дело с правоустанавливающей документацией;

3. Кадастровый паспорт сдаваемого в аренду нежилого помещения, в котором указан размер арендуемой площади;

4. Для физических лиц, выступающих сторонами договора аренды – общегражданский паспорт или другое удостоверение личности.

Если одной (или обеими) стороной договора аренды нежилого помещения является индивидуальный предприниматель, он должен предъявить в регистрационном органе удостоверение личности и свидетельство, подтверждающее его регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя.

Для юридических лиц, являющихся арендатором и (или) арендодателем нежилого помещения нужно представить для регистрации:

  • учредительные документы;
  • документ о назначении директора или избрании единоличного исполнительного органа данной организации (например, протокол собрания акционеров);
  • приказ о вступлении директора (единоличного исполнительного органа) в должность;
  • свидетельство о государственной регистрации организации.

Если от имени арендатора или арендодателя при заключении договора аренды нежилого помещения или его регистрации выступает доверенное лицо, нужна нотариально заверенная доверенность для подтверждения полномочий этого лица.

5. Оформленное в соответствии с требованиями Семейного кодекса (ст. 35 п. 3) и заверенное у нотариуса согласие супруга (супруги) на сдачу в аренду нежилого помещения, являющегося общей собственностью супругов, либо заявление об отсутствии у лица брачных отношений (для физических лиц, выступающих стороной регистрируемого договора аренды);

6. Согласие собственника нежилого помещения, являющегося объектом муниципальной или государственной собственности на заключение данного договора аренды, если соглашение об аренде заключается казенным или унитарным предприятием, владеющим нежилым помещением на праве оперативного управления или хозяйственного ведения;

7. Квитанция, подтверждающая оплату пошлины в размере, установленном законодательством.

Особенности государственной регистрации договора аренды

Говоря о регистрации договоров аренды, нужно отметить некоторые особенности и правовые нюансы, которые могут возникнуть у сторон при регистрации.

Государственная регистрация возможна лишь в отношении того арендуемого помещения, на которое были соответствующим образом зарегистрированы ранее возникшие права арендатора. К примеру, невозможно зарегистрировать договор долгосрочной аренды нежилого помещения, которое расположено в здании, построенном, но не принятом в эксплуатацию, поскольку право на данное помещение так и не было зарегистрировано.

Узнайте, как правильно внести задаток при покупке квартиры

Можно ли прописаться на даче, вы поймете из этой публикации.

Читать еще:  Как продать машину с организации физ лицу

В последнее время распространена практика заключения предварительных соглашений между субъектами предпринимательской деятельности, в которых они в дальнейшем обязуются заключить основной договор аренды нежилого помещения. Такое предварительное соглашение не нуждается в регистрации.

Договор субаренды нежилого помещения напротив подлежит государственной регистрации, если он заключается на срок от года.

Законом не определен точный срок, в течение которого арендатор и арендодатель нежилого помещения должны зарегистрировать свой договор в регистрационном органе. Тем не менее, договор вступает в юридическую силу лишь с момента получения соответствующего документа, подтверждающего государственную регистрацию.

Для предотвращения конфликтных ситуаций между сторонами сделки рекомендуется сразу при заключении договора определить, кто из сторон и в какой срок обязан подать документы на регистрацию. Включение соответствующего пункта в договор пригодится и в случае уклонения арендатором или арендодателем от государственной регистрации.

Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения, правовые нюансы

Сдача в аренду нежилого помещения оформляется документально, путем составления договора

Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения очень важна. Ведь правильно составленный и зарегистрированный документ впоследствии станет юридическим щитом для защиты сдающего и арендующего лица .

Договор , в обязательном порядке , должен пройти этап регистрации , если нежилая площадь отдается в эксплуатацию по аренде на срок более 12 месяцев .

Как зарегистрировать договор аренды? Разберемся во всех тонкостях этой процедуры .

Какие соглашения нужно регистрировать ?

Регистрация договора обязательна, если нежилое помещение сдается в аренду на срок более 12 месяцев

Соглашение , составленное более чем на 12 месяцев , регистрируется в обязательном порядке .

Такая длительная эксплуатация чаще встречается с наймом помещений для производства или государственных нужд .

Нередко площадь сдают в аренду для осуществления определенной деятельности арендатора .

Допустим , гражданин пожелал заняться предпринимательской деятельностью в помещении бывшего кинотеатра или Дворца культуры .

В договоре аренды должно быть предусмотрено ведение именно той деятельности , которая характерна предназначению этого объекта .

Использовать арендованное помещение следует в соответствии с оговоренной в документе целью

Наряду с составлением договорного документа , производится перепись всего имущества , принадлежащего сдаваемому объекту , и передается в эксплуатацию арендатору на определенный срок .

В случае порчи или поломки , арендатор обязан оплатить ремонт или возместить ущерб .

Если договор составлен на краткосрочный период с возможностью автоматического продления по его завершению , то новое соглашение необязательно .

В случае отсутствия такого пункта , арендодатель имеет полное право сменить арендатора и самостоятельно установить срок для освобождения им помещения .

Естественно , что договора без возможности продления , совершенно не устраивают арендаторов .

Неудобства и отсутствие стабильности , которые возникают при таких обстоятельствах , нарушают планы и замыслы для осуществления той или иной деятельности на одном месте в течение длительного срока .

Чтобы избежать конфликтных ситуаций в договоре желательно указывать реальные размера арендной платы и оговаривать сумму, вносимую арендатором за коммунальные платежи

Договора без продления часто заключаются по инициативе арендодателя , так как в соглашении прописывается явно заниженная сумма арендной платы , не соответствующая действительности .

Поэтому во избежание неприятных моментов и конфликтных ситуаций лучше указать реальную сумму аренды и список по коммунальным выплатам , которые должны быть оплачены арендующим лицом .

Соглашение на короткий срок можно зарегистрировать в налоговой инспекции .

Как только регистрация такого помещения будет произведена , соглашение об арендной эксплуатации помещения обретает законную силу .

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Очень часто передаются в аренду помещения, ремонт в которых не делался многие годы. Обычно эти помещения где-нибудь на окраине, помещения передаваемые муниципалитетом из бывших бюджетных учреждений или просто долгое время не использовались хозяином.

Любые ремонты делаются естественно, только с письменного разрешения собственника. По договоренности сторон все выполненные работы по улучшению состояния объекта могут компенсироваться арендодателем.

Возможен вариант, когда собственник возмещает арендатору затраты, понесенные на восстановление помещения полностью или частично.

В основном стороны приходят к соглашению, что при предоставлении соответствующих документов, подтверждающих вложенные затраты, арендатор уменьшает стоимость ежемесячной аренды на цену понесенных затрат. При расторжении или прекращении договора аренды все улучшения остаются собственностью арендатора.

Что учесть при составлении соглашения

Как стало понятно , государственная регистрация договора аренды нежилого помещения — процедура обязательная . Но чтобы документ имел юридическую силу , в нем должны содержаться некоторые значимые пункты .

Начать следует с беседы с противоположной стороной об условиях сдачи и приема в аренду нежилого объекта .

Далее нужно изложить все оговоренные детали письменно в двойном экземпляре и подать созданный документ на регистрацию в налоговую инспекцию или другой уполномоченный орган .

Перед заключением договора аренды рекомендуется тщательно проанализировать каждый его пункт, а также изучить сам объект недвижимости

Перед тем как поставить подпись на соглашении , важно скрупулезно изучить его содержание на достоверность фактов , касательно личных данных обеих сторон ( кадастровый паспорт , свидетельство о праве на собственность и т . п .).

К тому же необходимо осуществить проверку состояния объекта и сделать фиксирующие пометки в акте приема помещения в аренду .

Если в планах арендующего лица изменить вид и состояние помещения посредством ремонта , этот нюанс нужно учесть при составлении соглашения .

Использование нежилого помещения играет особую роль . Необходимо обязательно обсудить с арендодателем возможность осуществления той или иной деятельности именно в этом помещении .

Допустим , если соглашение содержит информацию о торговле продуктами питания , а объект стал магазином по продаже обоев и других материалов для ремонта , то данный факт:

  • может вызвать серьезные конфликты между сторонами
  • стать причиной расторжения соглашения досрочно и в одностороннем порядке

Часто арендаторы сдают часть съемного объекта третьим лицам ( субарендаторам ), в соответствии с соглашением между ними .

Но стоит учесть , что такие договора будут законными только с одобрительного решения основного арендодателя , который подтверждает возможность сдачи письменно .

Запомните ! Если в аренду взято строение или помещение с земельным участком , то он также переходить в эксплуатацию по аренде .

Договор должен содержать исчерпывающую информацию , касательно данных сторон , а также размер арендных взносов , которые в определенный срок должен получать арендодатель .

Соглашение позволяет законно установить размер неустойки в случае просрочки арендной платы .

Важной деталью является передача денег . Если в устной форме было договорено , не указывать в договоре реальную сумму ежемесячных оплат за аренду ( арендодатели часто уклоняются от уплаты налогов ), то передавая сумму , возьмите письменную расписку с арендодателя о получении денег .

Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения, необходимые документы

Кроме самого договора аренды для регистрации сделки потребуются документы, подтверждающие личности граждан, участвующих в сделке и документы на саму недвижимость

Как зарегистрировать договор аренды? Регистрация договора аренды требует сбора пакета документов , оформленных в соответствии с установленными образцами законодательства РФ .

Уполномоченному органу представляют следующие документы :

  1. Заявление , для получения регистрации соглашения аренды государственного образца . Заявление должно иметь хотя бы одну подпись из двух лиц , заключивших соглашение .
  2. Два оригинальных экземпляра договора аренды нежилого помещения . Они должны содержать правомерные пункты и полностью соответствовать законодательству РФ . После регистрации , один из экземпляров выдается на руки арендодателю , а второй прикрепляется к делу и остается у уполномоченных органов .
  3. Выписка из государственного кадастра недвижимости , которая сдается в аренду . Документ должен содержать исчерпывающие сведения о размере площади помещения и другую информацию по описанию объекта .
  4. Свидетельство о праве собственности . Этот правоустанавливающий документ дает право арендодателю сдать свою собственность в аренду .
  5. Гражданский документ арендатора и арендодателя , в той ситуации , если они оба зарегистрированы как физическое лицо .
  6. В ситуации с юридическими лицами , подписавшими соглашение об аренде , понадобятся дополнительные документы , а это : учредительная документация организации , регистрационное свидетельство и т . п .
  7. Доверительный документ , заверенный нотариусом , в случае если одна из сторон не может сдать документы на регистрацию договора аренды лично , а доверяет осуществление этой процедуры иному лицу .
  8. Письменное согласие супругов , заверенное в нотариальной конторе и соответствующее нормам , прописанных в Семейном кодексе РФ . Документ позволит сдать в аренду общую собственность супругов . Если брачные отношения утратили юридическую силу ( брак расторгнут ), потребуется соответствующее заявление .
  9. Заверенное согласие собственника , если в аренду сдается объект , являющийся государственной собственностью . В этом случае соглашение заключается организацией , которая вправе заниматься управлением нежилого помещения .
  10. Платежный документ об уплате госпошлины .

Особенности регистрации

Договор аренды нежилого помещения и его регистрация предусматривает наличие некоторых особенностей и законных тонкостей .

Государственной регистрации подлежит тот нежилой объект , на который в соответствии с законом , были зарегистрированы ранее появившиеся права арендующего лица .

К примеру , нельзя сдать в аренду на длительный срок нежилое помещение , которое находится в строении , возведенном , но так и не отданным в использование , так как регистрация прав на собственность не осуществилась .

В последние годы практикуются промежуточные договора между лицами , осуществляющими коммерческую деятельность , которые в будущем обязуются составить главное соглашение аренды нежилого объекта .

Такой промежуточный договор не регистрируется .

В случае с субарендой , от государственной регистрации не уклониться , если он заключается на длительный период .

Конкретные сроки регистрации договора аренды в законодательных документах не оговорены

Договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации , однако сроки для осуществления этой процедурой не установлены действующим законодательством РФ .

Несмотря на это , юридическую силу документ получит только после завершения всех процедур и проставления штампа о государственной регистрации .

Чтобы избежать неприятных моментов и конфликтных ситуаций между сторонами , во время составления соглашения нужно определиться с датой сдачи документов на регистрацию и кто из сторон будет это выполнять .

Данный пункт поможет избежать недоразумений , если сторона откажется от государственной регистрации договора .

Читать еще:  Чем опасна для собственника временная регистрация в 2020 году

Если уклонение от регистрации произошло , другая сторона имеет право подать иск в суд и принудить к регистрации соглашения .

Хозяйственная деятельность должна осуществляться в нежилом помещении , а так как цены на недвижимость высоки , проще его арендовать , благо , что арендные отношения регулируются действующим законодательством . Надеемся , что информация была вам полезна .

В заключение следует заметить: государственная регистрация нежилого помещения требует информированности в нюансах и правовых особенностях процесса . Получить необходимые сведения можно , внимательно изучив этапы процедуры .

Об особенностях сделки аренды, о конфликтах, которые могут возникать при невнимательном отношении к составлению договора — на видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре

Склады, офисы или магазины обычно сдают на несколько лет. Так арендодатель получает постоянный доход, а арендатор спокойно работает и знает, что его никто не выселит.

Длительные договоры аренды, на срок от двенадцати месяцев, обязательно регистрировать в Росреестре. Без регистрации договор не защищает арендатора, и в один момент он может оказаться на улице. Рассказываем, как зарегистрировать договор и что будет, если этого не сделать.

Зачем регистрировать договор аренды

По закону договоры аренды со сроком больше двенадцати месяцев нужно регистрировать в Росреестре. Но нигде не прописаны сроки, в которые нужно уложиться с регистрацией. Можно прийти в Росреестр даже через год после заключения договора, и никто за это не оштрафует.

Но не стоит думать, что раз сроков нет, то можно тянуть с регистрацией. Незарегистрированный договор описывает права и обязанности для арендатора и арендодателя. Если у них воникнет спор, суд рассмотрит такой договор. Но стоит в деле появиться третьим лицам, договор не поможет.

Третьи лица — это не кто-то абстрактный. Это новый собственник помещения, налоговая и лицензирующие органы. Если снять помещение по незарегистрированному договору:

налоговая не разрешит арендатору учесть арендные платежи в расходах и уменьшить налоговую базу при расчете налога на прибыль;

лицензирующий орган не выдаст лицензию на работу в чужом помещении. Не получится открыть салон красоты или магазин с алкогольным отделом.

Собственник может продать помещение или умереть. С юридической точки зрения для нового владельца — покупателя или наследника — незарегистрированный договор аренды не существует. Раз о договоре нет записи в Едином государственном реестре недвижимости и права арендатора нигде не отражены, то и соблюдать такой договор новому собственнику не нужно.

Новый собственник может попросить арендатора съехать или предложить новый договор с другими условиями. Например, поднять цену в десять раз.

Предприниматель снял у государства склад на несколько лет. Он заключил долгосрочный договор с городскими властями, но не зарегистрировал его. Через три года это помещение выкупил другой предприниматель, который ничего не знал об арендаторе.

Новый собственник обратился в суд, чтобы освободить свое помещение. Суд встал на его сторону: новый владелец ничего не знал об аренде при покупке склада, значит не обязан соблюдать этот договор. Арендатора выселили.

Не получится сказать новому владельцу или налоговой: «Мы не успели зарегистрировать договор». Это никого не волнует.

Документы для регистрации

Заявление о регистрации договора аренды может подать и арендатор, и арендодатель. Главное — предоставить в Росреестр необходимый пакет документов.

Точно понадобится паспорт того, кто подает заявление, договор аренды, акт передачи помещения арендатору и документ об оплате госпошлины. Остальное — зависит от того, кто участвует в сделке.

От юрлица действует представитель. Поэтому кроме паспорта ему понадобится документ, который подтверждает его полномочия. Для генерального директора — это приказ о назначении на должность, для рядового сотрудника — нотариальная доверенность.

На регистрацию отправляют несколько экземпляров договора аренды: по одному на каждую сторону сделки и один для Росреестра. К договору прикладывают акт приема-передачи недвижимости, по которому арендатор принял помещение.

Как проверить договор аренды

Пошлину оплачивает тот, кто подает заявление на регистрацию. Подавать может любая сторона — арендодатель или арендатор. Размер пошлины разный для ИП и юрлиц:

  • 2 000 ₽ — для ИП;
  • 22 000 ₽ — для юридического лица.

ИП может оплатить пошлину через расчетный счет или по квитанции в банке, а юридическое лицо — только через расчетный счет. Оплату подтверждает квитанция или платежное поручение.

Проверка законности сделки

Перед регистрацией договора Росреестр проверяет не только то, что арендодатель и арендатор заключили договор, но и законность сделки. Вот ситуации, в которых заявителю придется предоставить дополнительные документы:

  • договор аренды подписал представитель, а не арендатор или арендодатель лично;
  • арендодатель сдает часть помещения или здания;
  • арендодатель ИП сдает недвижимость, которую купил в браке;
  • сделка аренды для компании считается крупной;
  • объект аренды в залоге.

Договор аренды подписал представитель. Подписать договор аренды может кто угодно: брат предпринимателя или главбух. Главное, чтобы у него была нотариально заверенная доверенность. Росреестр будет проверять доверенность. Если она не действует — откажут в регистрации.

Лучше на всякий случай проверить доверенность на сайте Нотариальной палаты:

Сдается часть помещения. Бывает, что сдают не целое помещение, а часть, например, три комнаты. У этих трех комнат должен быть отдельный кадастровый номер. Если его нет, в Росреестр подают технический план.

ИП Калабушев хочет снять три кабинета в большом офисном здании. Росреестр не может зарегистрировать такой договор: офисное здание целиком в реестре недвижимости есть, а трех кабинетов с отдельным кадастровым номером — нет.

В этом случае арендодатель должен заказать технический план на часть помещения у кадастрового инженера. Такого специалиста можно найти через интернет. Главное — проверить, чтобы он был в официальном реестре кадастровых инженеров.

Инженер возьмет документы на помещение и договор. В договоре часть помещения должна быть описана текстом и показана на плане. Инженер готовит технический план, а Росреестр бесплатно ставит часть помещения на временный кадастровый учет одновременно с регистрацией аренды. Обычно на подготовку технического плана уходит от пяти до пятнадцати дней.

Арендатор сдает недвижимость, которую купил в браке. Если помещение купили в браке, оно считается общей собственностью супругов. Чтобы сдать его в аренду, придется получить согласие супруга. Такой документ оформляет нотариус.

Не надо делать согласие, если по брачному договору недвижимость принадлежит арендодателю. Если арендодатель купил недвижимость до брака, ему нужно указать это в примечании к заявлению на регистрацию договора.

Сделка аренды считается крупной для компании. Если платежи за весь срок аренды больше 25% от cтoимocти имyщecтвa юрлица, сделка считается крупной. Ее должны одобрить участники на общем собрании или заседании совета директоров компании.

ООО «Калейдоскоп» сдает часть помещения ООО «Терпсихора». Всё имущество «Терпсихоры» стоит 750 000 ₽.

Срок аренды — 24 месяца, ежемесячный платеж — десять тысяч ₽.

Всего «Терпсихора» заплатит 240 000 ₽.

240 000 ₽ — это 32% от стоимости всего имущества компании.

Значит, для аренды офиса участники «Терпсихоры» должны провести общее собрание или совет директоров, принять решение и описать его в протоколе. Вот тогда снимать помещение можно.

Если крупную сделку не одобрит совет директоров или заседание участников, любой участник ООО сможет обратиться в суд, чтобы договор аренды признали недействительным.

Помещение в залоге. Если арендодатель купил помещение в ипотеку или взял кредит под залог этого помещения, необходимо получить письменное согласие банка на сделку.

Как подать заявление на регистрацию договора

Арендодатель или арендатор может подать заявление на регистрацию любым удобным способом: прийти в МФЦ или отправить документы сразу в Росреестр — через сайт или по почте.

Срок регистрации договора — 9 рабочих дней. Если перед регистрацией часть помещения ставят на кадастровый учёт — 12 рабочих дней.

В МФЦ нужно взять оригиналы всех документов и одписанные договоры: по одному для каждой стороны и один экземпляр для Росреестра. МФЦ можно выбрать любой, главное, чтобы отделение было в одном регионе с помещением.

Если помещение находится не в том районе, где арендатор и арендодатель, заявление подают в Росреестр. Например, арендатор из Москвы арендует помещение под кафе в Туле. Чтобы не ехать в Тулу, нужно выбрать отделение Росреестра, которое регистрирует сделки независимо от расположения помещения. На языке Росреестра это называется «отделение с экстерриториальным приемом».

Найти отделение можно на сайте Росреестра:

Чтобы подать заявление через сайт Росреестра, арендодателю и арендатору нужны электронные подписи. Каждый должен подписать свои документы сам: воспользоваться одной подписью для обоих нельзя.

Первый шаг на сайте выглядит так:

Дальше потребуется ввести информацию об объекте и заявителе, загрузить и подписать электронные версии или сканы документов.

Заявление и нотариально заверенные копии можно отправить через Почту России. Бумаги нужно пересылать ценным заказным письмом с описью вложений. Получатель — отделение Росреестра по району, где находится помещение, или центральное отделение.

Если подает заявление ветеран Великой Отечественной войны, инвалид I и II групп, сотрудник Росреестра приедет сам. Это бесплатно. Чтобы договориться о выездном приеме заявления, нужно подать заявку в Росреестр по телефону или электронной почте. Официальный запрос не нужен.

Росреестр приостанавливает регистрацию

Бывают случаи, когда Росреестр отказывается принимать документы или приостанавливает регистрацию. Вот почему так бывает:

Что делать

Росреестр приостанавливает регистрацию, потому что арендодатель запретил регистрацию действий с его имуществом без своего личного участия.

Собственник отзывает заявление о невозможности регистрации. Для этого ему нужно подать заявление в Росреестр.

Росреестр прислал уведомление о приостановке государственной регистрации.

Читать еще:  Как правильно подать исковое заявление в суд

Ознакомиться с причинами приостановки. Устранить недочеты в трехмесячный срок.

Не получается исправить недочеты в документах за три месяца.

Подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев и спокойно исправлять недочеты.

Если Росреестр приостановит регистрацию или откажет, сотрудники ведомства соощат электронным письмом, позвонят или отправят смс. Какой способ выберет Росреест, предугадать сложно, в разных регионах сотрудники действуют по-разному. Поэтому лучше сходить за бумажным уведомлением с причинами отказа или приостановки, его в МФЦ.

Что делать после регистрации

После регистрации Росреестр возвращает заявителю договор, на котором есть запись с номером и датой регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. С этого момента стороны должны сообщать в Росреестр, если захотят разорвать сделку раньше срока или изменить условия.

Чтобы изменить условия договора или расторгнуть его, арендатор и арендодатель оформляют дополнительное соглашение и регистрируют его в Росреестре. Пошлина в этом случае меньше: для ИП — 350 рублей, для юрлица — 1000 рублей.

Когда срок аренды истечет, арендатору нужно зарегистрировать прекращение договора — на языке Росреестра «погасить запись об обременении». Для этого подают заявление, документ, который подтверждает прекращение договора аренды, и акт приема-передачи, по которому арендатор передал помещение арендодателю.

Что проверить перед регистрацией

в договоре аренды указаны существенные условия;

доверенность представителя действует;

супруг арендодателя разрешает сделку;

банк разрешает сделку, если помещение в залоге;

совет директоров или общее собрание участников юрлица одобряют крупную сделку.

Когда сообщать в Росреестр

изменились условия договора;

арендодатель и арендатор хотят досрочно расторгнуть договор;

Правила составления и порядок регистрации долгосрочного договора аренды нежилого помещения

Для ведения бизнеса многие компании предпочитают не покупать, а арендовать помещения. Объектами нежилой недвижимости являются здания, производственные помещения, пригодные для ведения хозяйственной деятельности. Аренда позволяет уменьшить стартовые затраты при раскрутке бизнеса.

Стабильные, ориентированные на длительный бизнес компании также часто предпочитают долговременную аренду. Знание особенностей заключения договоров позволяет избежать неприятностей и дополнительных затрат, связанных с арендой.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Долгосрочная аренда нежилого помещения – это договор, согласно которому собственник (арендодатель) предоставляет арендатору помещение во владение или пользование на срок от 1 года.

Основные правила аренды регламентированы Гражданским кодексом РФ (далее – ГК РФ), гл. 34. Порядок регистрации договоров приведен в Федеральном законе №218.

Правила составления

Основные положения такого договора — предмет, срок, порядок оплаты и предоставления помещения, содержание и эксплуатация, а также стандартные для гражданских договоров пункты:

  • Ответственность сторон.
  • Изменение и расторжение договора.
  • Разрешение споров.
  • Заключительные положения.
  • Приложения.
  • Реквизиты и адреса сторон.

Описание передаваемого объекта

Описание должно однозначно идентифицировать сдаваемый объект и включает в себя:

  • физический адрес здания, где расположено данное помещение;
  • площадь (кв.м), согласно техническому паспорту БТИ;
  • назначение (под склад, офис, производственный цех и т.д.);
  • описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты и т.д).

Обозначить границы объекта можно на копии технического плана здания, который прилагается к Договору.

В соответствии со статьей 607 ГК РФ отсутствие описания объекта аренды означает недействительность договора.

Пример. Объектом аренды является нежилое помещение площадью ________ кв. м, которое расположено на первом этаже семиэтажного административного здания по адресу: г.______, ул. ________, д. __. Кадастровый номер помещения ____________ (копия выписки из ЕГРН от _ _____ 2019 г. прилагается). Расположение объекта на этаже и его границы отображены на копии технического плана здания.

Срок использования

Указываются начальная и конечная даты действия соглашения. После окончания срока договор аренды может быть:

  • автоматически пролонгирован на новый срок;
  • возобновлен на неопределенный срок;
  • прекращен.

Размер платы и периодичность

Ее размер определяется в твердой величине за всю площадь помещения и или за 1 кв. м за определенный период, обычно за 1 месяц аренды (п.2 ст.614 ГК РФ).

Также в договоре необходимо отметить, входят ли коммунальные услуги в арендную плату или арендатор оплачивает их отдельно.

По умолчанию арендатор должен возместить арендодателю расходы на оплату коммунальных услуг, то есть уплатить их сверх арендной платы. Это объясняется тем, что оплата коммунальных услуг относится к расходам на содержание имущества в соответствии с п.2 ст.616 ГК РФ.

Пример. Арендная плата составляет ____ руб. за 1 кв. м помещения, что составляет ____ руб. в месяц, оплачивается __ числа каждого месяца. Арендная плата не включает в себя стоимость коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, электроснабжение, обращение с твердыми коммунальными отходами), потребленных арендатором за месяц.

Порядок предоставления и возврата

Здесь следует указать, что при передаче помещения стороны оформляют акт приема-передачи, уточняют Перечень оборудования, которое находится в помещении и передается вместе с ним. Копии технических документов прилагаются. Возврат объекта по окончании срока аренды также сопровождается составлением акта приема-передачи. В нем указываются все выявленные в процессе осмотра помещения недостатки.

Содержание и эксплуатация

Также необходимо предусмотреть возможность выполнения арендатором перепланировки помещения (например, установка дополнительных перегородок) и определить, являются эти улучшения отделимыми или неотделимыми. При прекращении аренды это исключит споры о возможности их демонтажа.

Обеспечительный платеж

Порядок и размер платежа, который уплачивает арендатор для того, чтобы в случае необходимости обеспечить:

  • Своевременную оплату аренды. Если арендатор не заплатит вовремя, этот платеж будет зачислен в счет долга (п.1 ст. 381.1 ГК РФ).
  • Оплату неустойки или возмещение убытков при нарушении обязательств.

Размер такого гарантийного платежа обычно равен 1-3 месячным суммам оплаты.

Особенности

Чтобы избежать недопонимания и неправильного толкования договора, следует принять во внимание следующие рекомендации:

  • В разделе об арендной плате обратить внимание на условие изменения ее размера. Согласно п.3 ст.614 ГК РФ арендодатель имеет право на одностороннее изменение ставки, но не более 1 раза в год. Пример: «Арендодатель вправе один раз в год изменить арендную плату в одностороннем порядке не более чем на _%».
  • При приеме недвижимости следует сверить ее планировку с указанной в техническом паспорте. Проверить состояние помещения. Желательно в акте приема-передачи (приложение к договору) прописать исходное состояние сдаваемого объекта, включая все обнаруженные дефекты (стен, потолка, пола и т.д.). Это связано с тем, что согласно ч.1 ст.622 ГК РФ арендатор должен вернуть помещение в том же виде, в котором оно было ему сдано, с учетом износа.
  • Стоит внимательно изучить разделы, в которых регламентируется порядок возврата помещений по истечении срока аренды, и пункты обязательств по ремонту и поддержке удовлетворительного состояния объекта недвижимости, а при перепланировке – порядок ее согласования.

Статья 622 ГК РФ. Возврат арендованного имущества арендодателю

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Регистрация

Долгосрочный договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ. При отсутствии регистрации такой договор считается недействительным на основании пункта 1 статьи 165 ГК РФ.

Пошаговая инструкция

Договор аренды нежилого помещения регистрируется в общем порядке. Для этого необходимо:

  1. Заполнить заявление — его можно оформить в бумажном или в электронном виде на Едином портале Госуслуг или сайте Росреестра (ст.51 Закона о госрегистрации недвижимости).
  2. Подготовить необходимые документы (договор аренды и документы, подтверждающие личность и полномочия представителя).
  3. Уплатить госпошлину — согласно пп.22 п.1, ст.333.33 Налогового кодекса РФ ее размер составляет:
    • для физических лиц – 2000 руб.;
    • для предприятий – 22000 руб.
  4. Подать заявление и комплект документов в регистрирующий орган, найти и выбрать его можно на сайте Росреестра.

Документы в регистрирующий орган можно подать лично или выслать по почте. Документы, высылаемые по почте, должны быть предварительно заверены нотариусом. Документы в электронном виде следует подписать электронной подписью.

В течение 10 рабочих дней регистрация завершается и на договоре ставится регистрационная отметка.

Преимущества и недостатки

Преимущества для собственника недвижимости:

  • получает стабильный доход;
  • исключается возможность финансовых провалов из-за отъезда арендаторов (это возможно при кратковременной аренде).

Для арендатора:

  • ставки долгосрочной аренды ниже, чем краткосрочной;
  • получение периода действия пониженных базовых арендных ставок, что дает возможность стабилизации и развития бизнеса на новом месте;
  • в долгосрочную аренду сдаются, в основном, качественные площади классов А и В+ — офисы, торговые точки, складские помещения;
  • возможность не уплачивать обеспечивающий платеж, а заменить его банковской гарантией.

Недостатки:

  • Более длительное и затратное оформление документов.
  • Сложнее преждевременно расторгнуть договор.

В целом долгосрочная аренда нежилых помещений – эффективная альтернатива покупке недвижимости. Хорошо составленный арендный договор защитит заинтересованные стороны от конфликтов и лишних финансовых затрат.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector