Обман и мошенничество на рынке новостроек

Обман и мошенничество на рынке новостроек

10 мошеннических схем с недвижимостью и как их избежать

На рынке недвижимости встречаются следующие мошеннические схемы, с которыми сталкиваются покупатели и продавцы.

Зная популярные схемы мошенничества, вы обезопасите себя от проблем. Эта статья будет полезна не только простым людям, но и юристы найдут для себя в ней полезную информацию. А также вы узнаете, как быстро, а главное, в онлайн-режиме проверить квартиру перед покупкой. В статье представлены реальные истории людей.

1. Продажа квартиры с использованием поддельного паспорта

Схема мошенничества простая: злоумышленник снимает квартиру на длительный срок, для заключения арендного договора берет копии паспорта собственника помещения. Паспортные данные применяются для подготовки поддельного документа, в который приклеивается фотография съемщика. По полученному документу, злоумышленники получают дубликаты бумаг на права собственности, и продают помещение. Им остается только забрать деньги и бесследно исчезнуть.

Как решить проблему?

Чтобы избежать этого вида мошенничества обязательно запрашивайте доп. документы у продавца, водительское удостоверение, заграничный паспорт и сверяйте их с паспортом, так же СНИЛС, ИНН. Настоящий владелец может обратно получить квартиру после судебных разбирательств, а вот покупатель остается ни с чем, ведь сделка признается недействительной.

Но если имеются копии паспорта мошенника, которые он давал при съеме квартиры, то их и необходимо отнести в полицию, правоохранительные органы по своим источникам разыщут мошенника и потребуют возместить ущерб в пользу покупателя. Но, у злоумышленника на момент снятия квартиры уже могли быть документы фальшивыми и тогда найти его невозможно. Поэтому важно, при сдаче квартиры в аренду проверять документы через полицию, а если человек не дает согласие, то лучше с ним не иметь дел.

2. Продажа квартиры недееспособного человека с составлением договора

Мошенники заключают договоры с одинокими пенсионерами, с гражданами, имеющими психологические заболевания, с наркозависимыми лицами и так далее. Управлять такой группой людей нетрудно, поэтому они подпишут любые договоры. Схема мошенничества будет включать несколько договоров купли-продажи, с целью сокрытия настоящего владельца квартиры при продаже помещения. Покупатели могут не обратить внимания, что первоначальный собственник, на момент подписания договора, считался недееспособным, или его принудили к этому действию. Впоследствии все остальные договоры будут считаться недействительными, покупатели останутся без денег и без квартиры.

Как решать проблему?

Чтобы избежать такой неприятности, обращайте внимание на промежутки заключения сделок. Если они составляют менее одного года, не беритесь платить деньги.

3. Продажа недвижимости без законных наследников

Покупка домов, оставшихся в наследство, считаются рискованными. Мало того, что злоумышленники могут силой заставить подписать договор о наследстве и позже продать помещение, впоследствии может выявиться, что первоначальный владелец был невменяемым в момент совершения сделки. Страдает от таких действий покупатель, которого просто обманули.
Второй опасный момент — это появление новых наследников, которые могут объявиться даже по истечении полугода после покупки квартиры. Иногда собственники специально скрывают количество наследников, чтобы получить как можно больше денег или отобрать жилье у покупателя.

Как решать проблему?

Перед тем как подписывать договор, должна быть проведена проверка недвижимости перед покупкой на юридическую чистоту, вы имеете на это право. Узнайте всю историю недвижимости, документы, чтобы знать, имеются ли какие-либо завещания и кому они были адресованы. Если наследники имеются нужно взять у них нотариально заверенное заявление, что продажа квартиры возможна и после не будут иметь никаких прав на недвижимость.

4. Покупка жилья по фиктивной доверенности

Сделки по доверенности — это огромный риск для покупателей. Они чаще используются тогда, когда собственник квартиры находится за границей. Претендентам на жилье, необходимо видеть настоящего хозяина квартиры в момент подписания сделки. Ведь если он подпишет доверенность ( или это сделают за него злоумышленники), а потом умрет до официальной регистрации купли-продажи, покупатель потеряет финансы, но не сможет получить квартиру, так как сделка будет считаться незавершенной.

Как решается проблема?

Перед покупкой не поленитесь проверить квартиру, сделайте выписку из ЕГРН, выполните полную проверку объекта. А лучше, вообще, не покупать квартиру, если нет хозяина квартиры, а есть только доверенность. Доверенность можно получить разными путями и в том числе при помощи угроз, поэтому не стоит покупать недвижимость по доверенности.
Если сделка уже совершена, нужно обращаться в полицию и разыскивать мошенников и самого владельца квартиры.

5. Сделки с нарушением прав несовершеннолетних детей

Несоблюдение прав детей, не достигших 18-летнего возраста, происходит из-за разных причин. Например, родители не хотят заниматься дополнительным сбором документов и заключают сделку. Если выписка детей происходит менее чем за полгода до приватизации помещения, договор могут признать недействительным. Если до достижения 21-летнего возраста ребенок обратится в суд, во время которого признают нарушение его прав до совершеннолетия, квартиру у новых собственников отберут.

Как решается проблема?

Перед покупкой обязательно сделайте выписку из ЕГРН и узнайте всю историю квартиры. Обязательно запросить у собственника домовую книгу, сведения о прописанных граждан отражаются в ней. В полученных выписках, можно сравнить с информацией из квитанций об оплате коммунальных услуг, где указывается количество прописанных граждан.
Если сделка уже совершена, обращайтесь в суд.

Если сделка совершена, то нужно через суд решать проблему.

6. Потеря недвижимости во время оформления кредита

Часто мошеннические действия осуществляются во время частного займа с залогом недвижимости. При этом договор о долге составляется так, как будто это сделка по купле-продаже жилья. Получается, что квартира достается мошенникам за довольно низкую стоимость. Далее, помещение продается другим лицам, а собственника выселяют. Доказать такой вид мошенничества практически невозможно, ведь собственник собственноручно подписывает все бумаги.

Как избежать проблемы?

Нужно внимательно читать все бумаги перед тем, как взять кредит. Многие люди, окрыленные, тем, что им одобрили кредит, сразу же подписывают все бумаги и не вникают в них. При грамотном подходе, можно избежать ошибок.

7. Мошенничества на сайте Авито

Авито — популярный сайт, где продают и покупают разные товары, недвижимость, земельные участки, поэтому без махинаций не обходится. Злоумышленники размещают объявления, не соответствующие действительности, указывают повышенную цену и требуют предоплату, которую в скором времени обналичивают.

А также махинации касаются арендуемых помещений. Мошенники берут деньги за поиск объявлений, соответствующих требованиям заказчика. Но взамен их предоставляют некачественные варианты, которые уже утратили срок действия.

Как избежать проблемы?

Чтобы избежать проблем. Попросите у продавца кадастровый номер недвижимости, сделайте выписку из ЕГРН. Сделать это можно например на сайте, в выписке будет вся необходимая информация. Обязательно проверяйте собственника на долги, в случае задолженности судебные приставы могут наложить арест на имущество собственника. Если сделка уже совершена, все задолженности по коммунальным платежам лягут на Ваши плечи. Для совершения сделки купли продажи рекомендуется получить справку от собственника об отсутствии задолженностей. Если владелец не желает давать нужную информацию, значит, перед вами мошенник.

8. Действия недобросовестного риелтора

Обращаясь в риэлтерские конторы, будьте предельно внимательны. Ведь попадаются мошенники, которые выдают себя за грамотных специалистов, впоследствии используют сомнительные схемы и подставляют покупателей. У них существует множество уловок, на которые ведутся как продавцы, так и клиенты.

Как решить проблему?

Когда начинаете сотрудничество с риелтором, составьте письменно, какие именно услуги должен оказать специалист, какой круг обязанностей предоставить. И под документом должна быть подпись риелтора. Если специалист отказывается, значит, он мошенник.

Если уже сотрудничаете с риелтором, не подписывайте сразу бумаги, предоставленные, им. Даже если он пытается вас заставить подписать быстрее, не соглашайтесь, он может говорить, что опаздывает, что у него важная встреча. Сведите риски к минимуму. Обязательно проверяйте бумаги самостоятельно.

9. Продажа квартиры или дома от имени покойного владельца

Распространенный вариант мошенничества, когда владелец квартиры умирает, но под его именем происходит продажа недвижимости. Покупатель платит деньги, но наследники оспаривают право собственности и забирают себе жилье обратно.
Как решить проблему?

Оформляйте недвижимость только в присутствии реального собственника, сверяйте документы, договоры заверяйте у нотариуса и тщательно проверяйте агентства недвижимости, с которыми сотрудничаете.

И вновь, перед тем как подписывать какие-либо бумаги, сделайте выписку из ЕГРН. Вся история недвижимости будет у вас на руках.

10.Сотрудничество с фирмами-однодневками

Мошенники создают краткосрочные компании. Они представляются риелторами и берут аванс за предстоящую работу. В зоне риска оказываются покупатели и продавцы. Злоумышленники, получив крупные суммы от разных лиц просто пропадают и не оказывают никакую помощь в поиске клиентов.

Как избежать проблемы?

Чтобы не потерять деньги при сотрудничестве с агентствами самостоятельно проверяйте недвижимость на залог и другие обременения. Составляйте договор обязательств агентства перед вами. Фирму Вы можете проверить на сайте, и никогда не платите вперед. Обязательно делайте выписку из ЕГРН.

Чтобы не попасться на уловки мошенников:

1. Обязательно проверьте документы, паспорт собственника и желательно еще любой другой документ, чтобы убедиться, что перед вами именно этот человек.
2. Закажите самостоятельно выписку из ЕГРН, чтобы проверить кто реальный владелец. Сделать это можно онлайн через сайт росреестр. нет
3. Попросите выписку из домовой книги, чтобы проверить, кто прописан в квартире.
4. Попросите показать оплаченные квитанции на коммунальные услуги, иначе долг перейдет на вас.
5. Проверьте собственника на штрафы и долги по ФССП, иначе приставы могут арестовать имущество.
6. Если не можете сами все проверить, то можно сделать комплексную проверку квартиры перед покупкой на том же сайте росреестр. нет

Читать еще:  Пример расчета амортизации линейным способом. Амортизация основных средств

Опасные квартиры

Как мошенники обманывают покупателей новостроек

Фото: Кирилл Кухмар / «Коммерсант»

Рынок недвижимости всегда привлекал мошенников. Есть много способов отнять деньги у покупателей или не выполнить условия договора, и практически всегда жертвам жульничества стоит винить в случившемся прежде всего себя: собственную невнимательность, недостаточную осведомленность, излишнюю доверчивость. «Лента.ру» решила выяснить, как чаще всего действуют мошенники на рынке первичной недвижимости и как избежать обмана.

Будь бдителен!

«В последнее время покупатели недвижимости проявляют большую невнимательность. Они подписывают заведомо поддельные документы, не удосуживаются проверить договоры и людей, с которыми заключают сделки», — говорит Сергей Вишняков, эксперт по безопасности сделок с недвижимостью. Такое поведение существенно облегчает жизнь недобросовестным продавцам.

Сергей может рассказать десятки историй о мошенничестве. Например, одна из риелторских компаний предлагала купить квартиры в строящемся доме на территории одной из московских воинских частей. Клиентам, конечно, никто не сказал, что новостройки предназначаются исключительно для военных. Посмотреть квартиры было невозможно — на территорию части не пускали. Мошенники собрали 50-процентный аванс и скрылись. Удивительно, что никто из горе-покупателей ничего не заподозрил.

По мнению Вишнякова, столь откровенных мошенников в столице мало. Недобросовестные риелторы предпочитают регионы. В 2014 году в Сочи завели уголовное дело на гражданина, который продавал квартиры в самострое, назначенном под снос. Черный риелтор объявил цену ниже рыночной, показал недостроенный дом, собрал с беспечных покупателей около 75 миллионов рублей и скрылся.

«Почему никто не удосужился проверить хоть какие-то данные по дому? — недоумевает Сергей. — Все спокойно ждали, когда его достроят. Покупатели почувствовали недоброе только тогда, когда дом все-таки начали сносить по распоряжению администрации города как самострой». В полицию обратились полсотни пострадавших. Кстати, сотрудники уголовного розыска задержали черного риелтора при попытке продать очередную квартиру еще в одном «доме-призраке».

Еще один удивительный случай произошел в Суздальском районе Владимирской области. Недвижимость реализовывало не юридическое лицо, а физическое, рассказывает Вишняков. Один бизнесмен, не регистрируя фирму, построил и продал квартиры без всякого разрешения. «Непонятно, какие документы подписывали клиенты мошенника. И были ли эти документы где-то зарегистрированы? А потом подобные покупатели просят у властей защиты и помощи как обманутые дольщики», — сетует эксперт.

В Омске, например, одна девушка, представляясь директором агентства недвижимости, собрала с покупателей авансы для внесения задатков за квартиры на три миллиона рублей. Деньги до продавцов не дошли. По словам представителя правоохранительных органов, мошенница действовала целый год, пока один из покупателей не заявил в полицию, заподозрив неладное.

Ничего бы этого не было, если бы желающие приобрести недвижимость были внимательны и проверили документы мошенников.

Официальные обманщики

Обмануть могут не только черные риелторы, но и крупные компании с солидной репутацией. Застройщик нередко затягивает сроки сдачи дома, и покупатели никак не могут на него воздействовать. Почему так происходит, объяснил Сергей Вишняков.

«Единственный законный вариант покупки новостройки — по федеральному закону №214 «Об участии в долевом строительстве», регулирующем отношения застройщика и покупателя», — говорит эксперт. В договоре четко прописываются сроки сдачи объекта, площадь недвижимости. Если застройщик срывает сроки, дольщики могут потребовать через суд неустойку. Поэтому застройщики так любят заключать предварительные договоры купли-продажи, чтобы снять с себя всю ответственность и переложить проблемы на покупателя. Подобный документ не прописывает сроки строительства и не оговаривает обязательства компании. С ним ничего в суде не потребуешь.

Если дольщики обращаются в суд, то обычно правосудие защищает слабую сторону — покупателей, отмечает адвокат юридической группы «Яковлев и Партнеры» Марина Костина. И приводит два примера судебных процессов в Нижнем Новгороде.

Фото: Евгений Асмолов / «Коммерсант»

Застройщик не смог вовремя выполнить обязательства, и дольщики обратились с исками в суд. Застройщик признал исковые требования справедливыми и выплатил все средства. Правда, дома строились под эгидой правительства, а соучредителем застройщика выступало государственное предприятие Нижегородской области. Еще один застройщик, оказавшийся в идентичной ситуации, решил все проблемы во внесудебном порядке.

Зачастую преддоговора заключаются, когда еще нет разрешения на строительство и у застройщика имеется только огороженная площадка. Однако стройка может так и не начаться. Или начавшись, не кончится, как, например, в подмосковной Сходне. «Компания получила разрешение на строительство от администрации Сходни, а эта территория перешла к Химкам. Потребовалось получать новое разрешение. Но тут у застройщика закончились деньги (а история длилась лет восемь), и уже по суду покупатели получили недострой», — рассказывает Вишняков.

Кроме того, застройщики любят перекладывать общение с покупателями на другие компании, так называемые «прокладки», которые и торгуют недвижимостью. Это делается для того, чтобы снять с себя ответственность и не отчитываться за свои действия. Несмотря на то что ФЗ №214 запрещает такие схемы, организации находят лазейки, чтобы обойти закон.

«Прокладок» может быть несколько, поскольку компании перепродают квартиры друг другу. Если на каком-то уровне неправильно оформлены документы или не были выплачены деньги, то покупатель рискует не получить квартиру. Кроме того, договор с клиентом может подписать не уполномоченный на это человек. В итоге, договор признают недействительным, и покупатель лишится не только квартиры, но и денег.

Эксперты утверждают, что, например, в Москве практически вся недвижимость продается именно через «прокладки», а не застройщиком. Таким образом, практически все покупатели идут на риск.

Фото: Кирилл Кухмар / «Коммерсант»

Даже если попался порядочный застройщик и представляющие его компании, обмануть может подрядчик. Один такой случай описал Максим Шабарин, управляющий партнер адвокатского бюро «Шабарин и партнеры». Зачастую застройщик платит подрядчику за работу не деньгами, а квартирами, которыми тот распоряжается по своему усмотрению. «Один недобросовестный подрядчик продал все причитающиеся ему квартиры и захотел еще раз заработать на той же недвижимости, — рассказывает Максим. — Для этого владелец компании продал ее на Кавказ, где его признали банкротом. И в рамках процедуры банкротства мошенники пытались признать сделки недействительными».

Что делать?

Конечно, от мошенников никто не застрахован. Порой они действуют настолько изощренно, что им удается провести даже опытных людей. Если вы хотите минимизировать риски, необходимо заключать договор долевого участия напрямую с застройщиком, подчеркивает Вишняков. Если это невозможно, надо постараться, чтобы между вами и застройщиком был минимум посредников. Кроме того, необходимо внимательно читать договор, в котором должны быть указаны сроки строительства, адрес дома и метраж квартиры.

Эксперт также советует выяснить как можно больше про риелтора. Лучше обратиться к компании, о которой хорошо отзываются родственники и знакомые. Риелтор должен показать документацию, разрешающую сделки. Кроме того, рекомендуется проверить информацию о платежах между застройщиками и компаниями. Ведь если возникнут проблемы с оплатой, то строительство может прекратиться.

Внимательно читайте договор и сопутствующую документацию. При малейших сомнениях относительно достоверности представленных данных отказывайтесь от сделки. Если при изучении бумаг возникают какие-то трудности и вопросы, обратитесь к специалистам за помощью. Да, придется заплатить за их услуги, но эти расходы несравнимы с той суммой, которую вы рискуете потерять при заключении сделки с мошенником.

Официальной статистики по мошенничеству в сфере недвижимости в открытом доступе нет. Все опрошенные «Лентой.ру» специалисты заявляют, что конкретными цифрами они не располагают. Кроме того, не существует никаких черных списков компаний. Однако, по мнению экспертов, количество откровенных случаев мошенничества не так уж и велико. В основном, распространены предварительные договора купли-продажи или их разновидности, с помощью которых застройщик снимает с себя всю ответственность.

Назван еще один способ мошенничества с новостройками. Или как 12 потерпевших лишились и денег, и квартир

Одному юристу захотелось красивой жизни и много-много денег. Честным путем заработать не получилось. И он решил пойти путем нечестным. «Работать» решил по-крупному — с новостройками.

Потому что резонно — где новостройки, там и большие деньги. А у юриста уже была своя клиентская база — люди, с которыми он сотрудничал раньше и которые ему доверяли.

Кому-то он помог с проверкой автомобилей, кому-то по делам опеки. В общем, свой, не чертик из табакерки. До такой степени свой, что знал, кто нуждается в улучшении жилищных условий.

И вот он решил провернуть на первый взгляд странное, но как оказалось, вполне жизнеспособное дело. История потрясающая, достойная кинематографа и, увы, абсолютно реальная.

Пострадали реальные люди.

Итак, Россия, наши дни. Человек-юрист разработал коварный план действий и воплотил его в жизнь. Он возил своих клиентов по стройкам, показывал и рассказывал, что, например, в этом доме несколько квартир находятся в залоге у банка.

Их покупатели взяли ипотеку, но выплатить ее не могут. Такое бывает — кто-то заболел, кто-то работу потерял, третий еще как-то «попал» на деньги.

По какой-то причине банк не предложил своим заемщикам ни реструктуризацию кредита, ни ипотечные каникулы. Банк забрал эти заложенные квартиры в стройке и вскорости будет продавать их с аукциона с вооот такой скидкой. Буквально аттракцион неслыханной щедрости — рассказывал юрист!

И если вам, говорил юрист, хочется сэкономить и купить квартиру выгодно, то я вам помогу.

От вас потребуется для начала заплатить мне за услуги, а также дать мне денег, чтобы я от вашего имени сделал первый взнос в банк и застолбил (забронировал) квартиру за вами.

Удивительно, но это срабатывало! Или, наоборот, неудивительно — люди ведутся на экономию, а этот юрист ранее оправдывал доверие. Он же был свой! Помог по стольким делам раньше!

Читать еще:  Минимальный размер алиментов на двоих детей

12 потерпевших дали ему деньги. Причем ни одной расписки в деле нет!

Как люди (взрослые!) отдавали мошеннику деньги просто так, без расписок — непонятно. Вероятно, их бдительность спала. Ведь раньше он им помогал, у них и мысли не было, что он вдруг их «кинет».

По делу проходило 12 человек. Среди них — две воспитательницы из детских садов (!) и военный пенсионер.

С пенсионером «юрист» вообще в несознанку ушел. Тот ему говорил на очной ставке: «Я же к тебе как к сыну относился, я тебе 2 миллиона рублей на квартиру дал, ты мне раньше столько автомобилей проверил, я тебе доверял!» В ответ мошенник заявил, что пенсионер его с кем-то путает.

Хэппи энда в этой плохой сказке не случилось. Прокуратура не нашла денег. После ареста «юриста» обыскали всё, что смогли. Безрезультатно.

Мошенник не стал вкладывать деньги в импортные банки или ценные бумаги, не накупил недвижимости и автомобилей. Новоявленный миллионер решил обмануть народ, собрал сколько смог и поехал кутить. Свозил в теплые страны бывшую жену и детей, потом нынешнюю жену, не забыл и про любовницу. Промотал все деньги на красивую жизнь.

Когда обнаружилось, что он облапошил людей, было уже поздно — взять с негодяя оказалось нечего. Странная схема обмана оказалась вполне рабочей.

Сложно винить тех, кто повелся на такой обман. Доходы населения не растут, сэкономить хочется всем. Никто и подумать не мог, что человека, который был вполне законопослушным, внезапно перемкнет, и он разведет на деньги людей, которые ему верили. И не богачей каких-нибудь, а садиковских воспитательниц!

Нечистых на руку юристов, к сожалению, достаточно.

Рассказанный нами случай — исключение. Чаще всего жертвами мошенников становятся люди, которые обращаются к первому попавшемуся юристу. Нередко юридические фирмы-однодневки собирают с клиентов деньги, потом закрываются и открываются в другом месте с новым названием.

Случается, что ответчик подкупает юриста — представителя истца. Юрист отказывается от иска, дело прекращается. При этом он взял с клиента предоплату, а потом перестал отвечать на звонки.

Покупка квартиры — дело серьезное.

В погоне за экономией не стоит терять голову и верить, что банки запросто будут делать огромные скидки на залоговые квартиры. Нет, они стараются продать такое жилье по рыночной цене.

Будьте бдительны! Получив подозрительно выгодное предложение, выключите эмоции и включите холодный рассудок. Обсудите с семьей, друзьями, в соцсетях. Лучше остаться без лакомого кусочка, чем без денег.

Махинации мошенников при покупке квартиры в 2020 году

На кризисном рынке процент криминальных сделок всегда выше, чем в спокойной экономической ситуации.

Одна из главных причин — в том, что многие желающие приобрести жилье экономят на собственной безопасности.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Из этой статьи вы узнаете, какими схемами пользуются аферисты, чтобы оставить несведущих покупателей без денег и без квартиры.

На что обратить внимание, чтобы не попасться на опасные схемы мошенничества

Существует множество видов мошеннических схем, выявить которые не так-то просто даже опытным специалистам по правовым вопросам.

Важно помнить — аферисты всегда рассчитывают на сделки с непрофессионалами. Поэтому первые «звоночки» можно заметить еще на начальных этапах .

Прежде всего, стоит помнить — обычно мошенники завлекают доверчивых покупателей необычайно низкой ценой.

Второй важный фактор — отношения с агентствами. Известно, что мошенники как огня боятся профессиональных агентств недвижимости, способных вывести их на чистую воду еще при первом знакомстве.

Поэтому криминальные квартиры никогда не продаются по эксклюзивным договорам с серьезными агентствами. Мы предлагаем ряд рекомендаций, которые помогут обезопасить сделку.

На вторичном рынке

Большинство мошеннических схем связано с продажей «вторичного жилья», поскольку реализовать их гораздо проще, сговорившись с собственником или запугав его.

Мошенники при покупке квартиры используют схемы, отработанные годами. Поэтому у покупателей есть возможность защититься, если не пренебрегать «техникой безопасности».

Многие покупатели думают, что жилье, покупаемое в ипотеку, проверяет банк, и к моменту сделки ее юридическая чистота «доказана по умолчанию». Это совершенно не так.

Банк проверяет подлинность документов и сведений, которые в них значатся, но и только. К моменту оформления кредита и регистрации сделки риски заемщика уже не являются проблемами банка — его риски перекрывает страховая компания.

А кредит заемщику придется выплачивать независимо от того, насколько удачной оказалась покупка. Поэтому надежная защита от рисков мошенничества возможна только со стороны покупателя, его собственными силами.

В новостройке от застройщика

В последние годы риски при покупке первичного жилья сократились, но не исчезли.

Поэтому при подборе новостройки через серьезные агентства недвижимости проводится такая же проверка, как и на вторичном рынке. Но объектами проверки являются сами застройщики.

Если же вы приобретаете жилье самостоятельно, следует задаться следующими вопросами:

  1. Как давно работает данный застройщик? Что пишут в отзывах о купленном жилье?
  2. Соответствует ли разрешительная документация требованиям, необходимым инвестору?
  3. На основании каких законов проводится сделка с данным застройщиком?
  4. Как производятся расчеты? Сможет ли впоследствии инвестор доказать, что покупка оплачена надлежащим образом?

По переуступке

В этом случае покупатель приобретает не право собственности, а право требования — поскольку жилье еще не построено.

Такие сделки считаются высокорисковыми, потому что несут в себе:

  • риск двойной продажи;
  • риск получения «долгостроя» или недостроенного объекта у застройщика на грани банкротства.

И в том и в другом случае вероятность отдать деньги аферистам довольно высока, и без грамотного юридического сопровождения заключать такие сделки небезопасно.

Правила безопасности при покупке жилья

Риск столкнуться с махинациями при операциях с недвижимостью всегда наиболее высок в крупных городах.

Более всего ему подвержены участники, не пользующиеся профессиональным юридическим сопровождением сделок. Однако минимизировать риски, можно, придерживаясь следующих правил.

Не проводить сделок по доверенности от продавца

Заключайте договор только с самим продавцом или его законным представителем (при ограничении или отсутствии дееспособности продавца). Любые продажи по доверенности всегда сопряжены с высокими рисками.

Именно по доверенности чаще всего приобретаются криминальные квартиры у собственников, которые такие доверенности никогда не оформляли .

Кроме того, собственник может аннулировать доверенность во время сделки или даже оформить у нотариуса, лишенного лицензии.

На рынке немало благонадежных, но несведущих участников, не понимающих рисков покупателя.

Стоит попытаться убедить доверенное лицо в необходимости присутствия доверителя при подписании договора купли-продажи.

Получить на руки подтверждение принятия денег

По обычаю делового оборота в нашей стране гарантией получения денег за проданное жилье служит расписка.

Но надежной гарантией она может считаться, только если написана продавцом от руки, без исправлений и в присутствии представителя другой стороны.

Поэтому для гарантии безопасности расчетов каждая сторона должна выполнить свои обязательства по сделке одновременно с другой стороной.

Именно для этого расчеты обычно производятся через банковскую ячейку или аккредитив, на котором средства блокируются до момента регистрации перехода права собственности.

Любые перечисления средств до регистрации или на имя третьих лиц сопряжено с риском потери покупателем всех перечисленных средств.

В этом случае сделка может быть расторгнута без каких-либо шансов возместить убытки покупателя.

Не соглашаться на неполную стоимость в ДКП, даже если на нее согласен банк

Зная о практике ухода продавцов от налогов, банки иногда согласны на проведение сделок с указанием неполной суммы.

Но банк в этом случае ничем не рискует, а вот заемщик может дорого поплатиться за свою доверчивость.

Известны случаи, когда неполная стоимость указывалась продавцами вовсе не ради уменьшения налогового бремени.

Под видом ухода от налогов может преследоваться цель последующего расторжения сделки по суду с возвратом покупателю суммы, указанной в договоре.

Стоимость квартиры оценивалась в 9 млн. рублей, в договоре указывалась сумма в 1 млн, которая по решению суда возвращалась пострадавшим. Остальные средства мошенники оставляли себе.

Видео: как избежать обмана

Обязательно осуществлять полную проверку юридической чистоты квартиры

В примере из предыдущего пункта мы видим, что покупатели «нехорошей квартиры» не пострадали бы, если бы изучили историю переходов права данного объекта. Получить эти данные совсем не сложно.

Для этого нужно заказать расширенную выписку из ЕГРН, в которой можно увидеть историю переходов права и основания для смены владельцев. Слишком частые смены владельцев квартиры насторожат даже самого доверчивого участника рынка.

Стоит насторожиться, увидев в истории одинаковые фамилии собственников, вступивших в права собственности не по дарению или наследству, а по договору купли-продажи .

Переходы права между членами семьи могут квалифицироваться как ничтожные или притворные и расторгаться без участия суда.

Приобретая такую квартиру, вы рискуете тем, что расторгнута будет даже не ваша сделка, а предыдущая по цепочке в истории. А это может лишить вас всех шансов на благополучное разрешение ситуации.

Как добросовестный приобретатель вы можете надеяться лишь на то, что продавец когда-нибудь выплатит всю сумму, положенную по решению суда.

Убедиться в отсутствии причин для последующего расторжения

Безусловно, все причины предусмотреть невозможно — их слишком много. Но избежать наиболее частых рисков возможно, если воспользоваться следующими рекомендациями:

Читать еще:  Письмо о приеме на ответственное хранение

Очевидно, что перечисленные схемы — далеко не весь арсенал мошенников. Поэтому при юридической проверке разумно пользоваться услугами тех, кто умеют ее проводить и успешно предотвращают риски опасных сделок.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
    • Регионы — 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Обман и мошенничество на рынке новостроек

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 90₽ 30₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

Мошенничество встречается сплошь и рядом в нашей жизни — от обвеса на мясном рынке до поддельных подписей в договорах на большие суммы денег. Недвижимость привлекает мошенников в первую очередь быстрым и большим «гонораром».

Мошеннических схем с недвижимостью — сотни. Я хочу выделить пять часто встречающихся и дать несколько советов, как обезопасить себя и не попасть в ловушку, на что обращать внимание при заключении сделки.

1. Задаток

Пожалуй, самый популярный вид мошенничества в сфере недвижимости — это схема с задатком. Объект недвижимости предлагается покупателям по привлекательной цене. На первой же встрече продавец показывает пакет документов, подтверждающий, что это действительно его имущество.

Заинтересованный покупатель заявляет, что его все устраивает, можно готовить сделку. Продавец настаивает на задатке. А в договоре о задатке прямо прописывается, что задаток не возвращается в случае, если покупатель сам отказался от покупки. Через какое-то время всплывает ряд различных обстоятельств, которые на первой встрече продавец утаил. Из-за них покупатель отказывается от покупки. Обычно это неприятно, но сумма задатка не критична для покупателя. В этой схеме важно то, что у сторон есть договор, поэтому формально все законно и состава преступления нет. В сделках с задатком следует быть внимательным к мелочам, постараться понять логику продавца.

2. Внезапные наследники

Существует еще одна внешне легальная мошенническая схема, связанная с наследованием. Наследство часто привлекает к себе мошенников. Происходит это, прежде всего, из-за несовершенства закона и, скажем так, «ничейности» имущества покойного.

Например, продается квартира по цене на 20% ниже рыночной. Причину продавец озвучивает так: «Жилье получено в наследство, срочно нужны деньги». Совершается сделка купли-продажи, а через короткий промежуток времени появляется другой наследник предыдущего владельца. Наследник ссылается на то, что узнал о смерти родственника «вот только-только» — и сразу, как и положено, пошел к нотариусу подавать заявление о принятии наследства. А у нотариуса уже он «совершенно случайно» узнал о том, что у этой квартиры новый собственник.

За этим следует долгая судебная тяжба. Покупатель доказывает, что он абсолютно добросовестно действовал при покупке жилья и оснований предполагать недействительность договора купли-продажи нет. А новый наследник утверждает, что он не знал о смерти родственника и имеет право наследовать имущество — и тоже действует добросовестно.

К сожалению, в большинстве случаев суд встает на сторону наследника. Действительно, если такой наследник сможет предоставить суду доказательства того, что не знал о смерти родственника, то закон позволяет восстановить срок принятия наследства. Если квартира была продана, то сделка признается недействительной. А продавца квартиры и след простыл, да и имущества у него нет, а деньги за квартиру он уже потратил.

3. Очень дальние родственники

В эту группу мошенников можно включить лиц, которые незаконно получили решение суда, позволяющее наследовать имущество. Чаще всего это делается путем доказывания родства в районном суде маленького городка. По закону факт родства устанавливается по месту жительства заявителя. Не будем называть причины, по которым мошенники могут получить такое решение суда. Скажем лишь, что для них это не составляет труда.

На основании решения такого суда мошенник идет к нотариусу и заявляет о своих правах на наследство умершего. Очевидно, что такие мошенники чаще всего присваивают себе квартиры лиц, у которых не было ближайших родственников либо эти родственники по каким-то причинам не могут в положенный шестимесячный срок оформить наследство (например, находятся в местах лишения свободы).

4. Недобросовестный нотариус

Завещание должно быть одобрено нотариусом, чтобы оно имело правовую силу. Поэтому федеральная нотариальная палата активно борется за чистоту своих рядов и регулярно лишает полномочий большое количество нотариусов, обвиняемых или подозреваемых в незаконной деятельности. Однако по-прежнему попадаются недобросовестные нотариусы, которые незаконно удостоверяют завещание. Документ удостоверяется «задним числом», в отсутствие самого завещателя, но с его искусно подделанной подписью.

Например, умерший не оставил после себя завещания — и его квартира должна перейти наследнику по закону. Но мошенники в сговоре с нотариусом создают завещание, в котором по «последней воле» умершего эта квартира переходит одному из мошенников. Оспорить завещание, действительно удостоверенное нотариусом, очень сложно по двум причинам: во-первых, с 2016 года удостоверение нотариуса имеет силу удостоверенного факта, что на практике означает его неоспоримость; во-вторых, корпоративная сплоченность нотариального сообщества очень тяжело принимает сам факт недобросовестности нотариуса, и рядовому гражданину практически невозможно доказать его незаконные действия.

5. Поддельные документы

Мы видели огромное число различных поддельных документов. Некоторые «умельцы» умудрялись предоставлять решения судов с печатями и подписями, завещания, якобы удостоверенные нотариусами, свидетельства о праве на наследство и свидетельства о праве собственности.

Например, в 2013 году к нам обратился житель Сочи, у которого скончался дядя в Московской области. Обратившийся был единственным родственником умершего и принял наследство по закону в надлежащий срок. Однако за две недели до окончания шестимесячного срока нотариусу, который вел наследственное дело, было представлено некое завещание в пользу другого человека, якобы удостоверенное нотариусом из Тулы. Наша поездка к нотариусу в Тулу показала, что ни подпись, ни печать не соответствуют подписи и печати нотариуса, а кроме того, завещание отсутствует в реестре нотариуса.

Как обезопасить себя при покупке квартиры

При покупке вторичного жилья не следует принимать мгновенных, необдуманных решений. Необходимо проверить все документы, не торопиться, взвесить все за и против. Помнить, что бесплатный сыр — только в мышеловке. И если возникли сомнения в добросовестности продавца жилья, лучше обратиться за помощью к грамотному юристу или хорошему риелтору.

Признаки мошенничества

Один из факторов, который должен насторожить, — низкая цена недвижимости, особенно это касается унаследованных объектов. Все покупатели должны помнить, что лица, которые незаконно получили наследство, стараются быстрее продать полученное имущество. Ведь в любой момент может появиться настоящий наследник или вскроется мошенническая схема. Обычно для ускорения продажи они устанавливают стоимость значительно ниже рыночной (не менее 20% дисконта от рыночной цены объекта).

Еще один признак — у квартиры часто меняются собственники. Нередко мошенники для создания видимости легальности объекта недвижимости и титула собственника проводят цепочку сделок. Поэтому, если на протяжении последних трех лет право собственности на объект переходило более двух раз, мы всегда рекомендуем отказаться от покупки. Даже одна сделка в течение трех лет после приобретения (если, конечно, это не дарение между родственниками) уже вызывает вопросы, так как НДФЛ в размере 13% никто не отменял. А более двух сделок за три года на практике предполагают наличие больших проблем с объектом недвижимости.

Требуйте документы

Способов, на 100% гарантирующих чистоту сделки, не существует, но можно истребовать у продавца ряд документов и получить некоторые документы самостоятельно. Это позволит в значительной степени обезопасить сделку. Если вас хоть что-то смущает, требуйте от продавца предоставить дополнительные документы. Помните, что его задача — продать квартиру, а значит, убедить вас в том, что вы можете безопасно ее купить.

Стандартный набор документов:

  • свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРП от 2016 года);
  • правоустанавливающий документ (договор, свидетельство о праве на наследство);
  • справки из ПНД и НД;
  • согласие супруга на сделку.

Дополнительный набор документов:

  1. Необходимо запросить у продавца жилья справку о переходе прав в отношении приобретаемого жилья. Такую справку может получить исключительно собственник объекта недвижимости. Ее выдают территориальные органы Росреестра. Эта справка прояснит цепочку сделок и основание для перехода прав.
  2. Потребуйте у продавца расширенную выписку из домовой книги. Из этой выписки вы сможете узнать, кто был прописан в квартире, куда выписался и причину выписки. Обратите внимание на то, были ли прописаны малолетние дети, куда выписаны и каков их возраст сейчас. Кроме того, могут возникнуть сложности, если указано лицо, снятое с регистрации по месту жительства в связи с осуждением.
  3. Если квартира перешла собственнику по наследству, обратите внимание на сроки владения имуществом. Если они составляют менее трeх лет, то обязательно потребуйте ознакомиться с материалами наследственного дела. Такое наследственное дело находится у нотариуса и может быть предоставлено только наследнику.
  4. Обязательно запросите технический паспорт БТИ. Он вам поможет понять, произведены ли в квартире работы, требующие последующего согласования. Рекомендую также настоять на том, чтобы все справки и выписки получались в вашем присутствии или в присутствии вашего доверенного лица.
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector