Можно ли продать квартиру без мужа по доверенности

Можно ли продать квартиру без мужа по доверенности

Может ли представитель продать своему супругу имущество доверителя? Позиции судов

Руководитель рабочей группы Коллегии адвокатов «Малов и партнеры»

специально для ГАРАНТ.РУ

Истринский городской суд в текущем году вынес решение по гражданскому делу относительно применения правил ст. 182 ГК РФ с интересными выводами относительно установления указанной статьей запрета на совершение сделок супругами. Напомню, эта норма запрещает представителю совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично

А. обратилась в суд с иском к Б. и В. о применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора купли-продажи земельного участка, расположенного в Истринском районе Московской области. Договор был заключен в 2012 году между Б. и В., которая являлась представителем А. по доверенности.

А. являлась собственником спорного земельного участка, а Б. и В. состояли в браке. А. сослалась на то, что земельный участок был отчужден В. в пользу Б. помимо ее (истца) воли.

Решением Истринского городского суда заявленные А. требования были удовлетворены – договор купли-продажи земельного участка признан ничтожной сделкой. Также суд применил последствия недействительности ничтожной сделки: право собственности ответчика Б. на земельный участок было прекращено, и собственником земли снова стала А.

Суд посчитал, что нужно применять норму п. 3 ст. 182 ГК РФ, в силу которой представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Дело в том, что согласно семейному законодательству имущество, нажитое супругами во время брака, по общему правилу является их совместной собственностью (п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ). Поэтому земельный участок в результате сделки фактически принадлежит не только Б., но и В. Следовательно, сделка была совершена в отношении представителя (решение Истринского городского суда от 16 марта 2016 г. по гражданскому делу № 2-587/2016).

Не согласившись с судебным решением ответчики Б. и В. обжаловали его в апелляционном порядке.

Московский областной суд отменил решение Истринского городского суда и вынес новое решение. В удовлетворении исковых требований А. к Б. и В. было отказано в полном объеме (апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда по делу № 33-16880/2016). Апелляционная инстанция сослалась на следующее.

Имея намерение на отчуждение спорной недвижимости, А. выдала В. доверенность, на основании которой предоставила последней право продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий ей земельный участок. В документе было прописано, что В. вправе для этого представлять и получать необходимые справки, удостоверения и документы во всех организациях и учреждениях (в том числе в Росреестре, Роснедвижимости, БТИ, нотариальной конторе, налоговой инспекции, территориальной администрации сельского округа и других). Кроме того, А. наделила В. полномочиями получать дубликаты правоустанавливающих документов, с правом заполнять, представлять и получать декларации об объектах недвижимого имущества, подписать договор купли-продажи и передаточный акт, получать следуемые ей (А.) деньги, зарегистрировать договор и переход права собственности в Росреестре с правом получения свидетельства о государственной регистрации права и всех необходимых зарегистрированных документов, вносить изменения в ЕГРП, делать от имени доверителя заявления, расписываться за нее и совершать все действия, связанные с выполнением этого поручения.

Апелляционный суд подчеркнул, что В. сделок от имени А. в отношении себя лично не совершала. Сделка по отчуждению спорного объекта недвижимости была совершена В. в отношении Б., пусть даже последний и являлся на момент заключения оспариваемой сделки законным супругом В. По мнению суда, такое изменение правового режима собственности не противоречит положениям семейного законодательства о законном и договорном режиме имущества, поскольку ст. 33-36 Семейного кодекса РФ предусматривают возможность изменения законного режима имущества супругов.

Действующее законодательство, отметил суд, не запрещает совершать супругам сделки, в том числе распоряжаться принадлежащим до брака имуществом в пользу супруга, а следовательно, отчуждение В., действующей от имени А., спорного участка земли своему супругу Б. не влечет ни ничтожности сделки, ни ее недействительности.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что В., продавая земельный участок своему супругу Б., по сути совершила сделку в отношении себя лично, не основан на законе, поскольку запрета на совершение сделок супругами гражданское и семейное законодательство не содержит.

По моему мнению, в рассматриваемой ситуации суд обоснованно защитил права и законные интересы поверенной В., принимая во внимание, что запрета на совершение сделок супругами ст. 182 ГК РФ не содержит. Иными словами, установление таких правовых последствий, как общая долевая собственность супругов Б. и В. в результате сделки купли-продажи спорного земельного участка, основано на действующем законодательстве.

Кроме того, суд апелляционной инстанции обоснованно применил к рассматриваемому спору срок исковой давности для защиты прав истца А., о пропуске которого было заявлено ответчиками Б. и В. по делу. Это стало самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований А. Дело в том, что с иском в суд о применении последствий недействительности ничтожной сделки последняя обратилась по истечении более чем трех лет с момента заключения оспариваемого договора купли-продажи.

Основным выводом из приведенного примера судебной практики станет то, что п. 3 ст. 182 ГК РФ к возникшим отношениям не применим, так как поверенная истца совершила сделку по отчуждению спорного объекта недвижимости не в отношении себя лично, а в отношении своего супруга. При этом такое изменение правового режима собственности не противоречит положениям семейного законодательства о законном и договорном режиме имущества, поскольку ст. 33-36 Семейного Кодекса РФ предусматривают возможность изменения законного режима имущества супругов.

Названные выводы подлежат распространению и на иные ситуации, имеющие место в части сделок, заключаемых лицами, действующими по доверенности.

Как продать квартиру по доверенности без собственника: пошаговая инструкция, образец договора купли-продажи 2020 года и документы

При совершении купли-продажи недвижимости необязательно присутствие собственника. Если в силу обстоятельств он не имеет возможности заниматься сделкой, то вправе доверить ее другому лицу. Но для подтверждения его полномочий необходимо документальное оформление. Только после этого возможна продажа квартира по доверенности.

Можно ли продать квартиру по доверенности

Совершить продажу недвижимого имущества по доверенности законом не запрещается. Ведь в жизни бывают разные ситуации. Не всегда владелец жилого помещения может принимать участие в сделке. Чаще всего причиной для передачи полномочий иному человеку является тяжелая болезнь, проживание в другом населенном пункте или вовсе в иностранном государстве.

Оформление доверенности существенно облегчает процесс реализации имущества для собственника. Но далеко не все граждане при продаже недвижимости прибегают к помощи других лиц, а стараются заниматься сделкой лично. Это связано с тем, что заключение договора по доверенности имеет большое количество рисков, как для самого продавца, так и для покупателя.

По этой же причине реализация имущества может быть значительно затруднена. Ведь покупатели, зная о своих рисках, будут отказываться от приобретения жилья. Найти людей, кто согласится на такую сделку, будет очень нелегко.

Риски продавца и покупателя

Купля-продажа всегда имеет определенные риски для обеих сторон. Но при совершении сделки по доверенности негативных последствий может возникнуть еще больше. Для продавца большим риском является доверительная перепродажа. Чтобы не столкнуться с неприятностями, собственнику не стоит уполномочивать доверенного одновременно на заключение договора и получение денежных средств с реализации.

В противном случае представитель может забрать деньги и скрыться. Это возможно даже, если средства будут находиться в банковской ячейке. Ведь при предъявлении доверенности сотрудников банка ничто не насторожит. Поэтому важно прописывать в доверительном документе, что доверенное лицо не имеет права получать деньги, вырученные с продажи недвижимости.

Для покупателя опасность может скрываться в самой доверенности. Ведь ее отмена может произойти в любое время. В результате человек переведет денежные средства представителю, а сделка будет остановлена ввиду отмены доверительной бумаги. В избежание подобной ситуации рекомендуется расплачиваться с продавцом через банковскую ячейку. Тогда доверенное лицо не сможет забрать средства, пока не будет оформлено право собственности покупателя на квартиру.

Еще один риск для гражданина, приобретающего имущество, — прекращение действия доверенности вследствие смерти доверителя, признания его недееспособным до совершения сделки. В таких случаях недействительной становится не только передача полномочий, но и все договора, заключенные представителем.

После ухода из жизни доверителя родственники могут обратиться с иском в суд для возвращения квартиры умершему, чтобы получить ее в качестве наследства. Недееспособными часто признают пожилых людей, при заключении соглашения о купле-продаже с ними нужно быть предельно осторожными. Ведь даже нотариус не сможет определить, является ли продавец дееспособным. Это способен подтвердить только врач.

Также риском при продаже квартиры по доверенности для покупателя является отмена сделки в связи с пропажей гражданина, который передал свои полномочия доверенному лицу. Сделка отменяется до тех пор, пока доверитель не найдется или не будет признан пропавшим без вести. Признание проводится в судебном порядке и представляет собой долгую процедуру.

Мошеннические действия также никто не отменял. Неудивительно, если собственник и доверенное лицо находятся в сговоре и намеренно обманывают покупателей для выманивания денежных средств. В этом случае они тщательно выбирают своих жертв.

Читать еще:  Договор на оказание услуг по декорированию

Ими чаще всего оказываются одинокие люди преклонного возраста, которые слишком доверчивы или не могут в полной мере руководить своими действиями. А в силу отсутствия родственников их некому защитить.

Таким образом, для покупателя риски очень существенны, особенно если он уже передал денежные средства, а сделка сорвалась.

Как продать квартиру по доверенности без собственника: пошаговая инструкция

Продажа квартиры через представителя без присутствия собственника отличается только тем, что необходимо сначала заняться оформлением доверенности, которая позволит доверенному совершать действия от имени владельца недвижимости.

Если участие самого продавца не предусматривается вовсе, то требуется составить генеральную доверенность. Именно эта разновидность документа позволяет представителю полностью сопровождать сделку, совершать все необходимые манипуляции, начиная с подготовки необходимой документации и заканчивая получением денежных средств от реализации имущества.

Оформление доверенности производится в нотариальной конторе. Присутствие доверенного лица необязательно.

Доверительный документ составляет на специальном бланке и содержит в себе следующую информацию:

  1. Место и дата подписания. Дата составления должна указываться обязательно. В противном случае доверенность не будет иметь юридической силы.
  2. Личные сведения о сторонах.
  3. Перечень полномочий, которые представитель имеет право совершать от имени собственника недвижимого имущества.
  4. Данные о квартире, которую планируется реализовать.
  5. Срок действия. Указывать необязательно, но тогда документ будет действовать ровно год. Сам же доверитель имеет право устанавливать любой срок.
  6. Подпись доверителя.

Также стоит указать, имеется ли у доверенного лица возможность передоверить полномочия иному гражданину. Юристы советуют еще прописывать в документе условия продажи квартиры, особенно ее стоимость. Это позволит избежать самодеятельности представителя, которая приведет к совершению невыгодной сделки.

После оформления доверенности доверитель передает ее доверенному лицу и дальнейшие действия совершаются только им. Вместе с данным документом собственник передает бумаги на недвижимость.

Далее сделка совершается представителем по следующей пошаговой инструкции:

  • Подготовка необходимой документации для осуществления сделки.
  • Демонстрация жилого помещения покупателю.
  • Составление и заключение договора купли-продажи.
  • Получение денежных средств, вырученных с реализации недвижимого объекта.

Договор купли-продажи при участии доверенного лица ничем не отличается от стандартного соглашения. В нем только указывается проведением сделки по доверенности и информация о представителе.

Помимо этого, договор содержит следующее:

  1. Личные данные владельца жилого помещения.
  2. Описание продаваемой недвижимости: адрес, площадь и иные характеристики.
  3. Обязательства участников сделки.
  4. Информация о наличии обременений на квартиру.
  5. Стоимость объекта.
  6. Порядок оплаты.
  7. Ответственность.
  8. Разрешение споров.

В конце документа ставятся подписи обеих сторон и дата заключения сделки.

Какие документы понадобятся

Для оформления доверенности на продажу квартиры большого перечня документов не требуется. Необходимы только паспорта доверителя и доверенного лица. Остальные сведения записываются со слов собственника недвижимости. Но юристы советуют брать с собой документы на имущество, чтобы избежать указания неточной информации и последствий, связанных с этим.

Для совершения самой сделки купли-продажи требуется стандартный пакет бумаг, добавляется только сама доверенность и паспорт представителя. Подготовить нужно следующее:

  1. Паспорт доверенного лица.
  2. Копия паспорта владельца квартиры.
  3. Документы, устанавливающие право собственника на имущество.
  4. Выписка из ЕГРН.
  5. Кадастровый паспорт.
  6. Справка, подтверждающая отсутствие задолженностей.
  7. Документ, удостоверяющий отсутствие обременений.

ВАЖНО! Также доверителю следует взять справку из психоневрологического диспансера о том, что он полностью дееспособен и может руководить своими действиями. Если он сам не представит медицинский документ, покупателю следует попросить его об этом.

При нахождении продавца в официальном браке требуется одобрение совершения сделки вторым супругом. Согласие составляется в письменной форме и прикрепляется к пакету бумаг.

Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности

Особенности при ипотеке

Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, может быть продана заемщиком, но только с согласия кредитора. Поэтому требуется оформление двух договоров — основного и предварительного. Предварительное соглашение составляется между доверенным лицом и покупателем, затем передается в банк.

Документ необходим для оценки условий продажи, способности покупателя погасить оставшуюся часть кредита и вынесения решения об одобрении проведения сделки или отказе. Если банковское учреждение согласится, тогда разрешается оформлять основной договор.

При продаже ипотечной квартиры доверенность также составляется немного иначе. Ее текст должен содержать дополнительные пункты, касающиеся полномочий представителя:

  1. Право обращаться в банк от лица заемщика.
  2. Право подписывать соглашение об аккредитиве или применении банковской ячейки.
  3. Право передавать кредитору личные сведения о доверителе.

Продать недвижимость, взятую в ипотеку, довольно сложно. Далеко не все банки соглашаются на сделку, особенно если она совершается по доверенности. Если кредитор и одобряет куплю-продажу, то будет требовать генеральный тип доверительного документа.

Как максимально себя защитить

Доверителю следует быть внимательнее при передаче своих полномочий другому лицу. Необходимо выбирать надежного человека, чтобы избежать мошенничества. Также юристы советуют выполнение следующих мер во избежание негативных последствий:

  • При подозрении на мошеннические действия или при их выявлении доверителю следует отозвать доверенность и обратиться в суд для признания всех сделок, осуществленных с ее помощью, недействительными.
  • Передавать свои полномочия исключительно проверенным людям, добросовестность которых не вызывает сомнения.
  • Не доверять представителю выполнение всех манипуляций от своего имени, а только совершение некоторых действий.
  • Не предусматривать право доверенного лица забирать денежные средства у покупателя за реализацию квартиры.
  • Не доверять другим лицам оформлять предварительный договор, по которому продавец получает определенную сумму денег в качестве аванса.

Покупателям необходимо быть не менее осторожными. Следует внимательно проверить доверенность на предмет подделки. Документ не должен содержать никаких подчисток, ошибок, опечаток. Также для проверки подлинности можно воспользоваться официальным сайтом ФНС, где, введя данные о доверенности, можно узнать, существует ли она вообще.

Также покупателю следует постараться связаться с самим собственником жилого помещения. Если представитель под разными предлогами отказывается от предоставления контактов владельца квартиры, то лучше не соглашаться на сделку.

Если в качестве доверителя выступает человек пожилого возраста, необходимо проверить, является ли он дееспособным, не ввели ли его в заблуждение при оформлении доверенности.

Кто платит налог

Денежные средства, вырученные с продажи недвижимого объекта, относятся к доходу собственника. Поэтому они подлежат налогообложению по ставке 13%. При совершении сделки по доверенности платить налог обязан сам владелец, так именно он становится обладателем денег.

Таким образом, продажа квартиры по доверенности – удобное решение, но очень рискованное. Поэтому обеим сторонам следует быть осторожными и не доверять полностью посторонним людям.

Обязательно рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к юристу через онлайн-консультанта на нашем сайте. Он подскажет вам все нюансы продажи квартиры по доверенности.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за оценку поста и репост.

Продажа квартиры по доверенности

Различные жизненные ситуации могут лишить возможности личного участия в продаже собственной квартиры. Тяжелая болезнь, командировка, проживание в другой стране (в другом регионе страны) и иные случаи являются поводом к составлению доверенности, в соответствии с которой можно передать полномочия по реализации квартиры третьему лицу.

Так называемому, доверенному, можно поручить продажу квартиры от начала и до конца, что чаще всего именуется как генеральная доверенность. Стоит учесть, что в таком случае обязательно нотариальное удостоверение такого документа.

Оформление доверенности не требует сбора большого количества документов. Сам процесс продажи квартиры не будет отличаться от обычного процесса, за исключением необходимости доверенному лицу предъявлять документ, на основании которого ему передан определенный объем полномочий. В договоре купли-продажи изменения также минимальны и связаны с указанием данных доверенного лица.

Подоходный налог с прибыли за продажу квартиры уплачивается тем лицом, которому эти денежные средства пойдут в доход, то есть собственнику.

Доверенное лицо в данном случае денег не получает, поэтому налог не уплачивает.

Подобный процесс реализации квартиры сопряжен с рядом рисков, которые угрожают как покупателю, так и продавцу. Поэтому всем сторонам сделки необходимо как можно внимательно отнести к составлению и проверке доверенности и самого договора. В противном случае сделка будет признана недействительной (как и любой другой договор).

Можно ли по доверенности продать квартиру?

Согласно ч. 1 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) доверенность — это письменное уполномочие, которое выдается одним лицом другому в целях представительства перед третьими лицами. Такой документ конкретизирован как представление интересов перед третьими лицами в целях продажи квартиры.

Поэтому сделка купли-продажи по доверенности возможна и осуществляется на практике ввиду различных жизненных ситуаций.

В основном продажа квартиры третьему лицу доверяется в случае невозможности личного участия в продаже квартиры (например: болезнь, переезд на новое место жительства в другой город). В иных случаях доверенность оформляется редко, и собственник лично занимается всеми вопросами, связанными со сделкой. В первую очередь, это связано с целым рядом рисков как для самого собственника, так и для покупателей.

Если сделка по реализации квартиры будет нотариально оформлена уполномоченным лицом, либо им будет осуществлено представительство во время государственной регистрации перехода права собственности, то такая доверенность должна быть также нотариально удостоверена в соответствии с п. 1 ст. 185.1 ГК РФ. Помимо многочисленных вопросов, связанных с оформлением доверенности, включением в нее необходимых положений необходимо изначально продумать круг полномочий, которые будут доверены третьему лицу.

Читать еще:  Как оформить опекунство над ребенком в 2020 году

В тексте доверенности должны быть определены полномочия доверенного лица (функции поверенного). К таковым можно отнести:

  • сбор необходимых для продажи документов, справок, выписок;
  • осуществление продажи квартиры;
  • подписание договора купли-продажи;
  • получение денежных средств за продажу имущества;
  • сдача и (или) получение документов в соответствующих государственных органах.

Также желательно указать предоставляется ли поверенному право передоверия, то есть право передать полномочия (полученные по доверенности) другому лицу.

Кроме того, согласно ст. 186 ГК РФ доверенность считается выданной на один год с момента ее совершения в случае отсутствия указания в ней конкретного срока. При этом дата совершения доверенности обязательна к указанию в таком документе.

Как продать квартиру по доверенности без собственника

Для реализации квартиры без участия в этом процессе собственника необходимо оформить соответствующую доверенность, именуемую «генеральной». Такое наименование подразумевает под собой передачу всех полномочий по продаже такой недвижимости от сбора необходимых документов до получения денежных средств и соответствующего оформления в территориальном органе Росреестра.

Все эти действия со ссылкой на доверенность может осуществлять поверенный.

Перечень документов

Учитывая необходимость нотариального удостоверения генеральной доверенности необходимо предоставить нотариусу:

  • сведения о доверителе и поверенном (оригиналы паспортов);
  • текст доверенности (в случае составления доверенности самим нотариусом не требуется);
  • круг полномочий поверенного.

Иных документов для осуществления удостоверения не требуется, как и для оформления доверенности в целом. Для совершения сделки по купле-продаже квартиры необходим стандартный набор документов и доверенность поверенного лица (вместе с оригиналом его паспорта для удостоверения личности. В пакет документов входит:

Договор купли-продажи квартиры по доверенности

Соглашение о продаже квартиры, совершаемой по доверенности, отличается от договора купли-продажи по общим правилам лишь уточнением о наличии доверенности и сведениями о поверенном. Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности от продавца представлен ниже.

Кто платит налог при сделке с недвижимостью по доверенности?

Согласно налоговому законодательству Российской Федерации при получении денежных средств за продажу квартиры необходимо оплатить подоходный налог. Исключение составляет лишь такой случай, при котором реализуемое имущество находится в собственности более трех лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Если квартира находится в собственности менее трех лет, то придется оплачивать соответствующий налог.

В связи с тяжелой болезнью и невозможностью самостоятельно заниматься продажей своей квартиры Семенова А.Л. доверила сыну, Семенову В.Н. реализовать квартиру. С этой целью была оформлена генеральная доверенность, которую удостоверил нотариус. Через два месяца Семенов нашел покупатель и продал квартиру, передав вырученные денежные средства Семеновой. Учитывая нахождение указанной недвижимости в собственности Семеновой более трех лет и в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ подоходный налог за реализацию квартиры не уплачивался.

Это подтверждается положением ч. 1 ст. 207 НК РФ о том, что налогоплательщиками являются в том числе лица, получающие доход от источников в Российской Федерации, к которым в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 208 НК РФ относится доход от реализации недвижимого имущества.

Риски покупателя и продавца при продаже по генеральной доверенности

Продажа квартиры по генеральной доверенности несет в себе ряд рисков как для покупателя, так и для продавца. Для покупателя риски заключаются в следующих возможных ситуациях:

  • доверенность может быть подложной или прекращена (в связи с истечением срока, отменой, смертью доверителя);
  • недееспособность лица выдавшего доверенность;
  • отсутствие нотариального удостоверения доверенности, оформление в неправильной форме (например, отсутствие даты составления).

Продавец также подвергается ряду рисков. Учитывая, что поверенному полностью доверяется проведение всей сделки, могут возникнуть различные сложности с неверным оформлением самого договора, что может привести к его недействительности.

Кроме того, поверенный может получить денежные средства от продавца и не передать их собственнику квартиры. Поэтому лучше всего как можно тщательней указывать круг полномочий в самой доверенности, а также тщательно выбирать поверенного.

Можно ли признать сделку недействительной?

Сделка, совершенная с использованием доверенности, как и любая другая сделка может быть признана недействительной. В данном случае исключения отсутствуют, однако к тем основаниям, которые изложены в гл. 9 ГК РФ добавляются новые. Действительность сделки исключается, если собственник или его доверенное лицо являются недееспособными.

Кроме того, на момент заключения сделки доверенность может быть отозвана, просрочена, что лишает поверенного права подписи такого договора, в результате чего подписанный таким лицом договор также признается недействительным. Если сама доверенность будет признана недействительной (ненадлежащим образом оформлена, не подписана, не удостоверена нотариусом), то подписанная по ней сделке также признается недействительной и оспаривается.

Заключение

Продажа квартиры по доверенности может быть отличным инструментом, при помощи которого с минимум усилий и затрат можно реализовать свою квартиру. Обычно такая возможность используется из-за невозможности личного участия в продаже квартиры или нежелания в связи со слабой грамотностью в вопросе продажи недвижимости. Зачастую доверенности заключаются не только между родственниками или иными лицами, которым собственник доверяет, но и со специализированными юридическими лицами, которые занимаются такого рода деятельностью.

Однако не стоит забывать, что доверие такого важного вопроса (а стоимость недвижимости довольно высока) должно быть рассчитанным: необходимо серьезно отнестись к выбору поверенного, грамотно составить круг полномочий для него, по возможности отслеживать действия. Также стоит ожидать, что собственность, реализуемая таким путем, может быть менее привлекательна для покупателей в связи с возможными рисками.

Квартиру продают по доверенности

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Теперь рассмотрим случай, когда выбранную нами квартиру продают по доверенности.

Бывает, что квартиру нам показывает не сам Продавец, а его доверенное лицо (представитель), действующее по доверенности от собственника/-ков квартиры. И это лицо заявляет, что доверенность позволяет ему Откроется в новой вкладке.»>принимать аванс за квартиру, собирать необходимые документы, а также собственно совершать сделку, т.е. подписывать Откроется в новой вкладке.»>Договор купли-продажи квартиры (ДКП), регистрировать переход права, и получать деньги за проданную квартиру.

В принципе, по закону это допустимо. Но на практике – нежелательно для нас (т.е. для Покупателя). Покупка квартиры на Откроется в новой вкладке.»>«вторичке» и так несет в себе достаточно Откроется в новой вкладке.»>рисков, а тут еще добавляется один серьезный риск сверху – риск неправомочных действий доверенного лица.

Риски Покупателя при продаже квартиры по доверенности

Когда в процессе подготовки сделки купли-продажи квартиры отсутствует сам Продавец, то становится сложнее проверить его личность и дееспособность (об этих проверках мы рассказали на предыдущих шагах ИНСТРУКЦИИ). А для нас (Покупателя) имеет значение не только правильно оформленная доверенность, но и личность самого доверителя (собственника квартиры), а также обстоятельства, при которых эта доверенность была выдана. То есть нам необходимо убедиться, что она была получена не насильственным и не обманным путем (об этом далее).

Откроется в новой вкладке.»>Доверенность на продажу квартиры обязательно должна быть заверена нотариусом. Фамилия и печать заверившего ее нотариуса должны читаться разборчиво. Информацию о существовании этого нотариуса и его координаты можно узнать на сайте Федеральной Нотариальной Палаты (ФНП) — Откроется в новой вкладке.»>здесь.

Если квартира продается по доверенности, нам прежде всего cледует проверить паспорт доверенного лица, и сравнить его реквизиты с указанными в доверенности. А паспортные данные доверителя, тоже указанные в доверенности, должны совпадать с данными собственника, указанного в Откроется в новой вкладке.»>Титуле на квартиру или в Откроется в новой вкладке.»>Выписке из ЕГРП (ЕГРН).

Важно! Доверенность не должна быть просрочена на момент сделки. Если срок ее действия прямо не указан в самой доверенности, то по закону считается, что доверенность действительна в течение года с даты ее выдачи.

Кроме того, следует учесть, что доверитель имеет право в любой момент отозвать свою доверенность, а также самого доверителя на момент сделки может уже не быть в живых. Тогда сделка фактически будет совершаться по недействительному документу (недействительной доверенности), и следовательно, сделка автоматически становится Откроется в новой вкладке.»>ничтожной.

Суд также может Откроется в новой вкладке.»>признать сделку недействительной, если после выдачи доверенности, самого доверителя признают Откроется в новой вкладке.»>недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

В практике также встречались случаи, когда доверенность на продажу квартиры выбивали силой, или получали обманом, т.е. такая квартира уже переходила в разряд «криминальных».

Все это дает широкие возможности для = Примеры из практики = «>мошеннических действий с квартирой, используя доверенность, и значительно повышает риски Покупателя. Поэтому крайне НЕ рекомендуется покупать квартиру у доверенного лица, не имея прямой связи с самим владельцем квартиры. Исключением может быть случай, когда мы знаем собственника квартиры лично и/или имеем с ним удаленный контакт (по телефону, скайпу, через наших доверенных лиц, и т.п.).

Если из собранных документов на квартиру видно, что доверитель входит в Откроется в новой вкладке.»>«группу риска» (например, доверитель преклонного возраста, прописанный один в своей квартире), то здесь – повышенная осторожность! Именно такие персонажи являются лакомой добычей для мошенников, которые втираются к собственнику в доверие, заставляют его подчиняться, и в итоге продают его квартиру.

Читать еще:  Какие документы нужны с собой для печати рвп

И когда этот потерпевший придет в себя ( а мошенника уже и след простыл ), то требовать свою квартиру назад он будет, конечно же, у Покупателя ( то бишь – у нас ). И суд вполне может встать на его сторону, признав, что он выдал доверенность на продажу квартиры , будучи введенным в заблуждение, либо под угрозой.

Если мы все же решили иметь дело с доверенным лицом, то саму сделку купли-продажи квартиры лучше тоже проводить через Откроется в новой вкладке.»>нотариуса. Это даст возможность проверить легитимность доверенности, сделать необходимые запросы (в т.ч. прежнему нотариусу, заверявшему доверенность), а также грамотно составить Договор купли-продажи квартиры, с учетом отсутствия собственника квартиры.

Сделки с недвижимостью, совершаемые по доверенности, всегда несут в себе повышенный риск. Точнее, риск возникает только если по доверенности подписывают Договор купли-продажи квартиры (ДКП), и получают по нему деньги. Поэтому, на практике, риэлторы допускают, чтобы показами квартиры и сбором документов занимались доверенные лица, но настаивают на том, чтобы принятие аванса, подписание ДКП и Откроется в новой вкладке.»>денежные расчеты проводил сам Продавец лично.

Если же по какой-либо причине (например, Продавец живет в Австралии, и в данный момент охотится там на кенгуру) нет никакой возможности для личной встречи с Продавцом, а эту квартиру мы все-таки решили купить, то нам необходимо выполнить ряд страховочных действий.

Когда квартиру нам продают по доверенности, т.е. Договор купли-продажи квартиры подписывает доверенное лицо, нам следует в обязательном порядке выполнить следующее:

  • во-первых, убедиться в наличии всех Откроется в новой вкладке.»>необходимых реквизитовдоверенности, и проверить срок ее действия;
  • во-вторых, убедиться в явном указании в ней нужных для сделки полномочий доверенного лица (т.е. права подписывать ДКП, права регистрировать сделку, и права получать деньги за квартиру);
  • в-третьих, проверить, числится ли доверенность в общем реестре доверенностей ФНП и не отозвана ли она (см. сервис по проверке доверенностей – набор инструментов для Покупателя квартиры.»>ЗДЕСЬ);
  • в-четвертых, убедиться, что сам доверитель жив-здоров, и действительно поручил продажу квартиры своему представителю (например, съездить к владельцу квартиры и пообщаться с ним лично, либо соединиться по Скайпу, и сделать видеозапись этого разговора, с данными его паспорта и датой разговора).

Копию доверенности, по которой нам продают квартиру, следует сохранить вместе со всеми остальными документами по сделке.

Откроется в новой вкладке.»>Передаточный акт, в этом случае, тоже должно подписывать доверенное лицо. Причем формат подписи должен быть такой же, как и в ДКП. Т.е. «такой-то ФИО, действуя по доверенности №…, выданной…, от имени и в интересах …ФИО Продавца».

Нормальным также считается в практике, когда несколько собственников квартиры (семья, например) выдают доверенность одному из них, чтобы он один занимался делами по продаже квартиры, и не таскал за собой весь табор.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, столкнувшись с доверенностью на продажу квартиры, мы насторожились, и выдвинули встречные условия об обязательном присутствии собственника на подписании договора.

Если возражений нет, то доверенное лицо может продолжать собирать документы для сделки, и предъявлять их нам на проверку.

Какие еще документы могут понадобиться для сделки купли-продажи квартиры?

Может ли представитель продать своему супругу имущество доверителя? Позиции судов

Руководитель рабочей группы Коллегии адвокатов «Малов и партнеры»

специально для ГАРАНТ.РУ

Истринский городской суд в текущем году вынес решение по гражданскому делу относительно применения правил ст. 182 ГК РФ с интересными выводами относительно установления указанной статьей запрета на совершение сделок супругами. Напомню, эта норма запрещает представителю совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично

А. обратилась в суд с иском к Б. и В. о применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора купли-продажи земельного участка, расположенного в Истринском районе Московской области. Договор был заключен в 2012 году между Б. и В., которая являлась представителем А. по доверенности.

А. являлась собственником спорного земельного участка, а Б. и В. состояли в браке. А. сослалась на то, что земельный участок был отчужден В. в пользу Б. помимо ее (истца) воли.

Решением Истринского городского суда заявленные А. требования были удовлетворены – договор купли-продажи земельного участка признан ничтожной сделкой. Также суд применил последствия недействительности ничтожной сделки: право собственности ответчика Б. на земельный участок было прекращено, и собственником земли снова стала А.

Суд посчитал, что нужно применять норму п. 3 ст. 182 ГК РФ, в силу которой представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Дело в том, что согласно семейному законодательству имущество, нажитое супругами во время брака, по общему правилу является их совместной собственностью (п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ). Поэтому земельный участок в результате сделки фактически принадлежит не только Б., но и В. Следовательно, сделка была совершена в отношении представителя (решение Истринского городского суда от 16 марта 2016 г. по гражданскому делу № 2-587/2016).

Не согласившись с судебным решением ответчики Б. и В. обжаловали его в апелляционном порядке.

Московский областной суд отменил решение Истринского городского суда и вынес новое решение. В удовлетворении исковых требований А. к Б. и В. было отказано в полном объеме (апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда по делу № 33-16880/2016). Апелляционная инстанция сослалась на следующее.

Имея намерение на отчуждение спорной недвижимости, А. выдала В. доверенность, на основании которой предоставила последней право продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий ей земельный участок. В документе было прописано, что В. вправе для этого представлять и получать необходимые справки, удостоверения и документы во всех организациях и учреждениях (в том числе в Росреестре, Роснедвижимости, БТИ, нотариальной конторе, налоговой инспекции, территориальной администрации сельского округа и других). Кроме того, А. наделила В. полномочиями получать дубликаты правоустанавливающих документов, с правом заполнять, представлять и получать декларации об объектах недвижимого имущества, подписать договор купли-продажи и передаточный акт, получать следуемые ей (А.) деньги, зарегистрировать договор и переход права собственности в Росреестре с правом получения свидетельства о государственной регистрации права и всех необходимых зарегистрированных документов, вносить изменения в ЕГРП, делать от имени доверителя заявления, расписываться за нее и совершать все действия, связанные с выполнением этого поручения.

Апелляционный суд подчеркнул, что В. сделок от имени А. в отношении себя лично не совершала. Сделка по отчуждению спорного объекта недвижимости была совершена В. в отношении Б., пусть даже последний и являлся на момент заключения оспариваемой сделки законным супругом В. По мнению суда, такое изменение правового режима собственности не противоречит положениям семейного законодательства о законном и договорном режиме имущества, поскольку ст. 33-36 Семейного кодекса РФ предусматривают возможность изменения законного режима имущества супругов.

Действующее законодательство, отметил суд, не запрещает совершать супругам сделки, в том числе распоряжаться принадлежащим до брака имуществом в пользу супруга, а следовательно, отчуждение В., действующей от имени А., спорного участка земли своему супругу Б. не влечет ни ничтожности сделки, ни ее недействительности.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что В., продавая земельный участок своему супругу Б., по сути совершила сделку в отношении себя лично, не основан на законе, поскольку запрета на совершение сделок супругами гражданское и семейное законодательство не содержит.

По моему мнению, в рассматриваемой ситуации суд обоснованно защитил права и законные интересы поверенной В., принимая во внимание, что запрета на совершение сделок супругами ст. 182 ГК РФ не содержит. Иными словами, установление таких правовых последствий, как общая долевая собственность супругов Б. и В. в результате сделки купли-продажи спорного земельного участка, основано на действующем законодательстве.

Кроме того, суд апелляционной инстанции обоснованно применил к рассматриваемому спору срок исковой давности для защиты прав истца А., о пропуске которого было заявлено ответчиками Б. и В. по делу. Это стало самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований А. Дело в том, что с иском в суд о применении последствий недействительности ничтожной сделки последняя обратилась по истечении более чем трех лет с момента заключения оспариваемого договора купли-продажи.

Основным выводом из приведенного примера судебной практики станет то, что п. 3 ст. 182 ГК РФ к возникшим отношениям не применим, так как поверенная истца совершила сделку по отчуждению спорного объекта недвижимости не в отношении себя лично, а в отношении своего супруга. При этом такое изменение правового режима собственности не противоречит положениям семейного законодательства о законном и договорном режиме имущества, поскольку ст. 33-36 Семейного Кодекса РФ предусматривают возможность изменения законного режима имущества супругов.

Названные выводы подлежат распространению и на иные ситуации, имеющие место в части сделок, заключаемых лицами, действующими по доверенности.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector