За какой срок происходит уведомление о смене собственника ⋆ Citize

За какой срок происходит уведомление о смене собственника ⋆ Citize

Смена управляющей организации: как уведомить действующую УО

Смена управляющей организации – процедура обыденная и несложная. Но как уведомить действующую управляющую организацию о переменах? Кто должен это сделать и как скоро после проведения ОСС?

Смена управляющей организации

Часто управляющие организации узнают о прекращении своих полномочий, когда получают повестку в суд. Но как они могли вовремя передать новой УО техническую документацию и другие документы, связанные с управлением МКД, если их вовремя не предупредили?

А между тем Минстрой РФ напоминает, что, согласно ЖК РФ, копия решения о смене управляющей организации должна направляться в действующую УО.

Орган управления МКД – общее собрание собственников помещений в МКД (ст. 44 ЖК РФ). И в его полномочиях – выбирать и менять способ управления МКД. Способ управления МКД, согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, выбирается на ОСС и может быть изменён в любое время также на основании решения ОСС.

Выбранная управляющая организация приступает к управлению МКД с даты, установленной договором управления. Если такая дата в договоре не прописана – не позднее тридцати дней с даты подписания договора управления. Эти правила установлены ч. 4 ст. 198 и ч. 7 ст. 162 ЖК РФ.

Уведомление управляющей организации

У инициатора ОСС есть обязанность, указанная в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, – передавать копии решений и протокола ОСС в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖК и ЖСК. И сделать это необходимо не позднее чем через десять дней после проведения ОСС в МКД.

П. 18 Правил осуществления деятельности по управлению МКД (постановление Правительства РФ от 15.05.2013 N 416) рассказывает, что происходит, когда:

  • ОСС принимает решение о смене способа управления МКД,
  • истекает срок договора управления МКД,
  • договор управления досрочно расторгается.

В перечисленных случаях уполномоченное ОСС, орган управления ТСЖ и ЖК/ЖСК в течение 5 рабочих дней направляет действующей управляющей организации, в орган ГЖН и орган муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на ОСС решении. К уведомлению прикладывается оригинал решения и его копия.

Что должно быть в таком уведомлении? Обязательно укажите в нём:

  • название организации, выбранной на ОСС для управления домом,
  • адрес организации,
  • если выбрано непосредственное управление – данные одного из собственников,
  • дату (не ранее чем через 7 дней после отправки уведомления), время и место передачи техдокументации.

Как передать уведомление? Порядок передачи уведомления описан в п. 22 Правил N 416. УО, ранее управлявшая домом, направляет уведомление в новую УО любым способом. Главное, чтобы после можно было достоверно установить, что:

  • сообщение исходило от неё,
  • адресат его получил.

Действия управляющей организации

Порядок действий управляющей организации, с которой собственники помещений в МКД решили проститься, описан в п. 19 Правил N 416. Ранее управлявшая домом организация, получившая уведомление, передаёт новой УО:

  • техническую документацию на МКД,
  • документы, связанные с управлением МКД,
  • сведения, указанные в пп. «б» п. 4 Правил N 416.

Перечисленные документы передаются по акту-приёма передачи не позднее срока, установленного ч. 10 ст. 162 ЖК РФ.

Полный перечень технической документации на МКД, которую предыдущая управляющая организация должна передать новой, представлен в постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

В этих документах вы найдёте данные о составе и состоянии ОИ в МКД:

  • технический паспорт дома;
  • документы на приборы учёта;
  • документы о приёмке результатов работ, сметы, описи работ;
  • акты осмотра, проверки состояния;
  • акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду;
  • инструкция по эксплуатации МКД;
  • кадастровый план земельного участка;
  • выписка из Росреестра;
  • градостроительный план земельного участка;
  • документы о действии сервитута или иного обременения;
  • проектная документация;
  • списки собственников, нанимателей и арендаторов;
  • договоры об использовании общего имущества МКД;
  • решения и протоколы общих собраний собственников.

Действия работодателя при смене собственника имущества организации

! Внимание: инструкции носят рекомендательный характер. Если Ваши права нарушены, то Вы можете сразу обратиться в государственную инспекцию труда или в суд, либо выполнять предложенные шаги.

Детализированная инструкция

Ознакомьтесь с требованиями к порядку оформления трудовых отношений при смене собственника имущества организации

1.1. Сменой собственника имущества организации является:

  • ­переход (передача) права собственности на имущество организации от одного лица к другому лицу или другим лицам, в частности, при приватизации государственного или муниципального имущества, т.е. при отчуждении имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц (ст. 1 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», ст. 217 ГК РФ);
  • ­обращение имущества, находящегося в собственности организации, в государственную собственность (последний абзац п. 2 ст. 235 ГК РФ);
  • ­ передача государственных предприятий в муниципальную собственность и наоборот;
  • ­ передача федерального государственного предприятия в собственность субъекта Российской Федерации и наоборот. Примечание 1.

Право собственности на предприятие переходит с момента государственной регистрации этого права (п. 1 ст. 564 ГК РФ). Примечание 2.

1.2. Согласно ст. 75 ТК РФ при смене собственника имущества организации новый собственник не позднее трех месяцев со дня возникновения у него права собственности имеет право расторгнуть трудовой договор с руководителем организации, его заместителями и главным бухгалтером.

Трудовой договор с указанными лицами в этом случае расторгается работодателем по пункту 4 части 1 статьи 81 ТК РФ (смена собственника имущества организации (в отношении руководителя организации, его заместителей и главного бухгалтера)).

Сложносоставное наименование должности, например «начальник финансового управления – главный бухгалтер», не является препятствием к увольнению. Также не имеет значения, что трудовые договоры с заместителем руководителя и/или с главным бухгалтером подписаны не собственником, а руководителем организации. Примечание 3.

Смена собственника имущества организации не является основанием для расторжения трудовых договоров с другими работниками организации.

Изменение подведомственности (подчиненности) организации или ее реорганизация (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) либо изменение типа государственного или муниципального учреждения также не может являться основанием для расторжения трудовых договоров с работниками организации или учреждения.

В случае отказа работника от продолжения работы в связи со сменой собственника имущества организации трудовой договор прекращается в соответствии с пунктом 6 статьи 77 ТК РФ.

При смене собственника имущества организации новый собственник имеет право проводить мероприятия по сокращению численности или штата работников только после государственной регистрации перехода права собственности.

Если произошла смена собственника имущества организации, перейдите к шагу 2.

Примечание 1: согласно ст. 20 ТК РФ по вытекающим из трудовых отношений обязательствам работодателя – юридического лица субсидиарную ответственность несут собственник имущества, учредитель (участник) юридического лица.

Примечание 2: при изменении состава участников (акционеров) смены собственника имущества не происходит, так как в этом случае собственником имущества хозяйственного товарищества или общества по-прежнему остается само товарищество или общество.

Примечание 3: работодатель не вправе уволить по данному основанию следующих работников:

  • беременную женщину;
  • женщину, имеющую ребенка в возрасте до 3 лет;
  • одинокую мать, воспитывающую ребенка-инвалида в возрасте до 18 лет или ребенка в возрасте до 14 лет;
  • работника, воспитывающего без матери ребенка-инвалида в возрасте до 18 лет или ребенка в возрасте до 14 лет;
  • родителя (иного законного представителя ребенка), являющегося единственным кормильцем ребенка-инвалида в возрасте до 18 лет, если другой родитель (иной законный представитель ребенка) не состоит в трудовых отношениях;
  • родителя (иного законного представителя ребенка), являющегося единственным кормильцем ребенка в возрасте до 3 лет в семье, воспитывающей трех и более малолетних детей, если другой родитель (иной законный представитель ребенка) не состоит в трудовых отношениях.

Уведомьте работников о смене собственника имущества организации

Получения согласия работников на продолжение работы при смене собственника имущества организации не требуется. При этом у них есть право отказаться от продолжения работы в связи со сменой собственника имущества организации, поэтому целесообразно уведомить работников о смене собственника, направив им письменное уведомление (Уведомление о смене собственника имущества организации).

Рекомендуется подготовить 2 экземпляра уведомления: один отдайте работнику, а на втором попросите поставить отметку об ознакомлении (дата, Ф.И.О. и подпись работника) и оставьте у себя.

Вручать уведомление работнику и получать у работника расписку в получении уведомления может любое лицо, действующее по поручению работодателя, но подписать такое уведомление должен либо работодатель (его руководитель), либо лицо, наделенное правом найма и увольнения. Примечание 4.

Если работник отказался от продолжения работы в связи со сменой собственника имущества организации, проведите процедуру прекращения с ним трудового договора в соответствии с пунктом 6 статьи 77 ТК РФ. При этом отказ работника следует оформить письменно.

Примечание 4: если работник отказывается ознакомиться с уведомлением, зачитайте уведомление работнику вслух в присутствии свидетелей и составьте акт о том, что уведомление было предъявлено работнику, зачитано вслух, поскольку от получения уведомления под подпись он отказался (с указанием даты, времени и места составления акта). Предложите работнику ознакомиться с составленным актом под расписку. В случае отказа сделайте в акте соответствующую отметку. Не полученное работником уведомление приложите к акту.

Определите, необходимо ли вносить изменения в трудовые договоры с работниками

Смена собственника не всегда сопровождается изменением работодателя – юридического лица. Если собственник поменялся, а работодатель остался прежним, изменения в трудовой договор и иные документы, связанные с работой, не вносятся. Примечание 5.

При изменении работодателя в связи со сменой собственника имущества организации стороной трудового договора в силу требований закона признается новый собственник, к которому переходят права и обязанности по трудовым договорам, заключенным прежним работодателем.

Если в связи со сменой собственника имущества организации изменяются сведения о работодателе, перейдите к шагу 4.

Примечание 5: в случае с индивидуальным предпринимателем, который является в одном лице и собственником, и работодателем, смена собственника всегда означает замену работодателя.

Оформите дополнительное соглашение к трудовому договору и внесите сведения в трудовую книжку работника

Заключите с работником дополнительное соглашение к трудовому договору с указанием сведений о новом работодателе.

Соглашение составляется в двух экземплярах и подписывается работником и работодателем. Один экземпляр вручается работнику, на экземпляре работодателя проставляется соответствующая отметка, заверенная подписью работника.

Читать еще:  Локальные нормативные акты организации: перечень основных документов

Внесите сведения о новом работодателе в трудовую книжку и личную карточку работника. Под расписку ознакомьте работника с произведенными записями.

Определите, есть ли основания для: расторжения трудового договора по инициативе работодателя с руководителем организации, его заместителем, главным бухгалтером; изменения условий труда работников; сокращения штата или численности работников

Новый собственник имущества имеет право расторгнуть трудовой договор с руководителем организации; заместителем руководителя организации; главным бухгалтером не позднее 3 месяцев со дня возникновения права собственности. Это решение должно быть формализованным (соответствующий документ должен иметь реквизиты). Получив документ, проведите процедуру прекращения трудового договора с указанными лицами с учетом требований ст. 181 ТК РФ.

Если в течение трех месяцев со дня возникновения у нового собственника права собственности он не расторгнет трудовые договоры с указанными лицами, то в дальнейшем расторгнуть с ними трудовые договоры возможно только на общих основаниях.

Перечень указанных в ч. 1 ст. 75 ТК РФ лиц является исчерпывающим. На других работников данное право нового собственника не распространяется.

Если новый собственник имущества организации принял решение о расторжении трудовых договоров с руководителем организации, заместителем руководителя организации, главным бухгалтером и еще не истек 3-месячный срок с момента возникновения права собственности на имущество организации, трудовой договор с названными работниками расторгается на основании пункта 4 части 1 статьи 81 ТК РФ с учетом гарантий, предусмотренных ТК РФ. Примечание 6.

Новый собственник имущества организации вправе изменить условия труда, что должно повлечь изменение условий трудового договора каждого работника. Это решение собственника должно быть формализованным (соответствующий документ должен иметь реквизиты).

Получив документ, проведите процедуру изменения условий труда с учетом требований ст. 74 ТК РФ, предусматривающей особый порядок изменения определенных сторонами условий трудового договора, в том числе необходимость уведомления работников о предстоящих изменениях не позднее чем за 2 месяца.

Новый собственник имущества организации вправе принять решение о сокращении штата или численности работников. Это решение собственника должно быть формализованным (соответствующий документ должен иметь реквизиты).

Получив документ, проведите процедуру сокращения штата или численности с учетом требований ч. 3 ст. 81 ТК РФ, предусматривающей особый порядок прекращения трудового договора на основании п. 2 ч. 1 ст. 81 ТК РФ.

Примечание 6: в соответствии со ст. 181 ТК РФ в случае расторжения трудового договора с руководителем организации, его заместителями и главным бухгалтером в связи со сменой собственника имущества организации новый собственник обязан выплатить указанным работникам компенсацию в размере не ниже трехкратного среднего месячного заработка работника, за исключением случаев, когда увольнение указанных работников связано с совершением ими виновных действий (бездействий) (ст. 181.1 ТК РФ), либо основанием увольнения является соглашение сторон (ч. 3 ст. 349.3 ТК РФ).

За какой срок происходит уведомление о смене собственника

При смене арендодателя часто возникают ситуации, когда новый собственник в одностороннем порядке пытается увеличить размер арендной платы. В таких случаях необходимо обратится к тексту заключенного договора, и если в нем не предусмотрены иные условия изменения арендной платы, размер ее остается неизменным в течение одного года. Не будет успешным и решение нового арендодателя расторгнуть договор или изменить его условия в судебном порядке. Тем не менее, сам договор аренды требуется привести в соответствии с положениями гражданского законодательства, так как право сдачи в аренду имущества принадлежит собственнику. Сторонам необходимо подписать дополнительное соглашение с указанием наименования нового арендодателя и его реквизитов (ИНН, юридический адрес, банковский счет и т.п.).

Трудовые отношения при смене собственника

Уведомление о смене собственника организации

Иными словами, новый арендодатель только с момента государственной регистрации соглашения полноправно вступает в свои права и на законных основаниях сможет требовать оплаты по договору. Встает вопрос: а что делать, если договор аренды не регистрировался? Кому и, главное, с какого момента арендатор должен платить арендную плату? В соответствии с позицией Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66, при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.


О переходе к нему права на получение арендной платы новый собственник должен уведомить арендатора в письменной форме.

Сменился собственник арендуемого помещения

Конституции РФ и носит дискриминационный характер. Однако это не так. Конституционный суд в Определении от 27.05.2010 № 699-О-О указал, что правовой статус главного бухгалтера (права, обязанности, ответственность) значительно отличается от статуса иных работников, что обусловлено спецификой его трудовой деятельности: он несет ответственность за формирование учетной политики, ведение бухгалтерского учета, своевременное предоставление бухгалтерской отчетности, обеспечивает соответствие осуществляемых хозяйственных операций законодательству Российской Федерации, контроль за движением имущества и выполнением обязательств; его требования по документальному оформлению хозяйственных операций и представлению в бухгалтерию необходимых документов и сведений обязательны для всех работников организации (пункты 2 и 3 статьи 7 Федерального закона от 21 ноября 1996 года № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»).

Смена собственника имущества организации

Продали квартиру? сообщите управляющей компании!

Аренда является обременением недвижимого имущества, но вместе с тем не ограничивает права собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, распоряжаться им иным образом (ст.209 ГК РФ). И совершение сделки купли-продажи с переданным в аренду имуществом — законное право хозяина офиса.

Важно отметить, что в таком случае права и интересы арендатора не затрагиваются и не изменяются. Смена собственника не является основанием для расторжения действующего договора.
Если новый владелец предъявит требование о прекращении договорных обязательств на основании того, что предшествующий арендодатель уже не является собственником, необходимо знать, что такие требования незаконны.

Уведомление арендатора о смене собственника арендуемого имущества

ГК РФ процедура реорганизации работодателя может проводиться в пяти формах: преобразование, выделение, разделение, присоединение, слияние. После подготовки всей необходимой документации работодатель обязан уведомить всех работников о выше перечисленных изменениях.
Порядок уведомления о реорганизации, смене собственника или изменении подведомственности Уведомление о смене собственника имущества организации, изменении подведомственности (подчиненности) организации либо ее реорганизации составляется в письменной форме и может писаться от руки либо печататься на компьютере. Уведомление должно быть направлено работникам в разумный срок.
К сожалению, в законодательство РФ не прописан точный срок уведомления работников о реорганизации, смене собственника или изменении подведомственности, поэтому срок должен быть определен внутренними документами работодателя.

Всегда ли арендатор остается арендатором после смены собственника имущества

ГК РФ); • передаче государственных предприятий в муниципальную собственность и наоборот; • при передаче федерального государственного предприятия в собственность субъекта РФ и наоборот. С кем возможно расторгнуть трудовой договор? При смене собственника имущества организации новый собственник имеет право расторгнуть трудовой договор по п.
4 ст. 81

ТК РФ). Если не успеть в срок, указанных работников можно будет уволить только по иным основаниям, не в связи со сменой собственника имущества организации. К сведению: после государственной регистрации перехода права собственности новый владелец имущества организации может принять решение о сокращении численности или штата работников.

Реорганизация компании: оформляем кадровые документы

При этом он должен соблюдать процедуру, установленную ТК РФ. Смена собственника имущества не является основанием для расторжения трудовых договоров с другими работниками организации. Однако они могут сами отказаться работать в новых условиях. В таком случае расторжение трудовых отношений производится по п. 6 ст. 77 ТК РФ – отказ работника от продолжения работы в связи со сменой собственника имущества организации. Причем это основание может быть применено и к руководителям, их заместителям и главным бухгалтерам. То есть руководящие работники могут быть уволены как по инициативе работодателя (п. 4 ст. 81 ТК РФ), так и по общим основаниям расторжения трудового договора (п. 6 ст. 77 ТК РФ). Если увольнение происходит по инициативе работодателя, увольняемым полагается выплата компенсации в силу ст. 181 ТК РФ в размере не ниже трех средних месячных заработков.
Статьей 75 ТК РФ работодателю предоставлено право расторгнуть трудовые договоры с определенными категориями персонала в связи со сменой собственника имущества организации. Что понимается под сменой собственника, кого можно уволить, как оформить такое увольнение и каков его порядок — расскажем в данном материале Статьи по теме:—Ликвидируем организацию: увольнения—Простой: трудовые отношения и выплаты Что понимать под сменой собственника имущества организации? Гражданским законодательством установлено, что собственником имущества организации является юридическое лицо. Однако из этого правила есть исключения: государственные муниципальные и унитарные предприятия, имущество которых принадлежит Российской Федерации, субъекту РФ либо муниципальному образованию, когда сами предприятия владеют им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

За какой срок происходит уведомление о смене собственника

Законодательством установлены отдельные требования касательно обязанностей арендодателя и арендатора. Одной из таких предусмотренных законом обязанностей наймодателя является уведомление нанимателя о смене владельца арендуемого имущества.

  • 1 Основания и правила отправки уведомления о смене собственника
  • 2 Практические нюансы отправки уведомления
  • 3 Реквизиты и форма уведомления о смене собственника

Основания и правила отправки уведомления о смене собственника Аренда имущества достаточно часто связана с личностными качествами его владельца. Так, жилое помещение чаще всего сдают с учётом личностных характеристик нанимателя. Личность арендодателя тоже может иметь немалое значение. После замены собственника имущества, которое нанимается, наниматель может нести ряд рисков.

Смена собственника помещения в мкд

«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2012, N 10

В законе четко описаны моменты возникновения у тех или иных владельцев помещений в МКД обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Однако процедура уведомления получателя данной платы о прекращении такой обязанности у одного владельца и возникновении ее у нового собственника не урегулирована. Нередко управляющие организации устанавливают ее в договоре управления. Как это сделать правильно? Каким образом следует вести расчеты, если сведения о смене собственника помещения получены с опозданием?

Читать еще:  Отняли права за пьянку что делать

Покупатель помещения вносит плату с даты регистрации перехода права собственности

В соответствии с пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на это помещение. Поскольку помещение в МКД является недвижимым имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ), право собственности возникает с момента регистрации (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Единственное упоминание о смене собственника помещения есть в п. 3 ст. 158 ЖК РФ: при переходе права собственности на помещение в МКД к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт МКД. Подчеркнем, что переходит не задолженность, а именно обязательство. Значит, у нового собственника возникает обязательство вносить плату за капитальный ремонт в том же объеме, в котором оно существовало у прежнего владельца. Однако и без специальных норм понятно, что с возникновением права собственности лицом, обязанным вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, становится новый собственник, у прежнего же владельца прекращается соответствующая обязанность в отношении будущих расчетных периодов.

Обращаем особое внимание, что дата подписания договора купли-продажи и дата регистрации перехода права собственности на помещение в МКД не совпадают. Дата приема-передачи помещения по акту от продавца покупателю — это, как правило, третья дата. Более того, акт приема-передачи может быть составлен как до передачи документов на регистрацию, так и после этого момента (см. п. 61 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, Постановление Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 N 5785/11). Поскольку Жилищный кодекс увязывает момент возникновения обязанности вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги именно с моментом возникновения права собственности на жилое помещение, фактическое пользование помещением прежним или новым собственником не имеет никакого значения.

Подчеркнем, что данный вывод справедлив в отношении платы как за содержание и ремонт общего имущества, так и за все коммунальные услуги (в том числе за те, стоимость которых зависит от объема потребления). Об этом прямо сказано в п. 11 ст. 155 ЖК РФ: неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием для невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Точно так же согласно пп. «а» п. 3 новых Правил предоставления коммунальных услуг коммунальные услуги предоставляются собственнику жилого помещения и проживающим с ним лицам с момента возникновения права собственности на жилое помещение. В то время как под потребителем данный нормативный документ подразумевает лицо, пользующееся на праве собственности или ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги. Получается, что независимо от того, кто фактически пользуется помещением и потребляет коммунальные услуги, считается, что коммунальные услуги предоставляются собственнику помещения, с которого и будет взиматься плата.

Стороной договора управления МКД может быть лишь собственник помещения (п. 2 ст. 162 ЖК РФ). Как только зарегистрирован переход права собственности, прежний собственник уже не может выступать в роли заказчика по договору. В силу закона он выбывает из обязательства. Вместе с тем нет никаких оснований перекладывать на нового собственника обязанность уплачивать долги, возникшие в период до перехода права собственности, если иное не предусмотрено соглашением продавца и покупателя. Полагаем, что при возникновении права собственности у покупателя помещения автоматически заключается договор, содержащий условия о предоставлении коммунальных услуг, путем совершения потребителем конклюдентных действий — действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или фактическом потреблении таких услуг (п. п. 6 и 7 новых Правил предоставления коммунальных услуг).

Таким образом, по мнению автора, независимо от того, есть ли у УК (ТСЖ) информация о смене собственника помещения, объективная реальность такова, что с момента регистрации перехода права собственности на помещение прежний собственник уже не выступает в роли заказчика по договору управления и потребителя коммунальных услуг. Потребителем и стороной договора, содержащего условия о предоставлении коммунальных услуг, становится новый собственник.

Особенности расчета платы

Начиная с даты регистрации перехода права собственности платежные документы должны выставляться на имя нового собственника (пп. «а» п. 69 новых Правил предоставления коммунальных услуг). Представляется, что в месяце, когда был зарегистрирован переход права собственности, следует сформировать два платежных документа: один — для прежнего собственника, второй — для нового. Сделать это, по мнению автора, необходимо, поскольку прежний и новый собственники — это разные контрагенты исполнителя коммунальных услуг. С прежним владельцем необходимо завершить расчеты, а новый не обязан оплачивать долги прежнего. Вместе с тем новые Правила предоставления коммунальных услуг (впрочем, как и ранее действовавшие) не содержат каких-либо правил распределения стоимости потребленных в этом месяце услуг на одного и второго собственников.

Полагаем, что продавец и покупатель помещения вправе согласовать порядок оплаты жилищно-коммунальных услуг в месяце регистрации перехода права собственности, например зафиксировав показания ИПУ, разделяющие объем потребления прежнего и нового собственников. Затем можно обратиться к исполнителю коммунальных услуг с просьбой сформировать платежный документ для прежнего собственника с учетом этих показаний. Плата за коммунальные услуги, рассчитанная исходя из нормативов потребления, а также плата за содержание и ремонт общего имущества может быть распределена пропорционально количеству дней нахождения помещения в собственности у одного и второго плательщиков. Конкретный алгоритм разделения расходов на прежнего и нового собственников может быть установлен в договоре управления. Такой вариант (распределение обязательств собственников непосредственно перед УК) подходит для юридических лиц, заинтересованных в учете расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг при исчислении налогов.

Если же стороны лишь в письменном виде зафиксируют показания ИПУ и установят обязательство продавца оплатить соответствующий объем потребления, следует понимать, что такое соглашение в общем случае не создает прав и обязанностей для УК (ТСЖ), не участвующей в нем в качестве стороны (п. 3 ст. 308 ГК РФ). Поэтому, если УК (ТСЖ) потребует у нового собственника оплаты, поскольку продавец не выполнил договоренность и не погасил долг, новый собственник не может сослаться на это соглашение, чтобы снять с себя ответственность. Таким образом, для него оптимальный путь — обратиться вместе с прежним собственником в УК (ТСЖ) либо произвести расчет на месте (прежний собственник возмещает новому владельцу стоимость потребленных им услуг, а последний уплачивает всю сумму за месяц исполнителю).

Извещение исполнителя о смене собственника помещения

Нормативные акты не содержат положений, обязывающих нового или прежнего собственника уведомлять УК (ТСЖ) о переходе права собственности.

О смене собственника исполнитель коммунальных услуг может узнать, если новый владелец изъявит желание заключить договор в письменной форме. Так, п. 22 новых Правил предоставления коммунальных услуг предусмотрено, что для заключения в письменной форме договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг (договора управления с УК либо договора о предоставлении коммунальных услуг с ТСЖ), потребитель обязан вместе с подписанным со своей стороны экземпляром договора представить в числе прочего документы, подтверждающие право собственности (пользования) на помещение в МКД и личность гражданина, либо свидетельство о регистрации юридического лица (пп. «а»). Однако обязанность заключать письменный договор новыми Правилами предоставления коммунальных услуг не установлена.

В силу пп. «з» п. 34 новых Правил предоставления коммунальных услуг потребитель обязан информировать исполнителя об увеличении или уменьшении числа граждан, проживающих (в том числе временно) в занимаемом им жилом помещении, не позднее пяти рабочих дней со дня произошедших изменений, в случае если жилое помещение не оборудовано ИПУ. Эта норма не касается смены собственника помещения, применяется только при начислении платы за коммунальные услуги по нормативам и не предусматривает никаких санкций за ее несоблюдение. Именно поэтому чаще всего исполнители коммунальных услуг получают информацию об изменении количества граждан, зарегистрированных в помещении по месту постоянного жительства или временного пребывания, из других источников, а именно от органов, уполномоченных осуществлять такую регистрацию.

Если же помещение оснащено приборами учета, исполнителю коммунальных услуг не требуется сообщать даже этого. Главное — вовремя передавать показания ИПУ. При заключении письменного договора потребитель просто представит подтвержденную документами информацию о наличии и типе счетчиков, дате и месте их установки (введения в эксплуатацию), дате пломбирования заводом-изготовителем, сроке очередной поверки (пп. «в» п. 22, пп. «з» п. 19 новых Правил предоставления коммунальных услуг). Повторно вводить их в эксплуатацию, по мнению автора, не требуется. Новый собственник обязан представить исполнителю очередные показания ИПУ. Если этого не будет сделано, расчет платы за коммунальные услуги будет произведен исходя из среднемесячного потребления. Отметим интересный момент: руководствуясь новыми Правилами предоставления коммунальных услуг и учитывая, что ИПУ эксплуатируется уже давно (пусть и прежним собственником помещения), исполнитель будет рассчитывать объем среднемесячного потребления услуг прежним собственником, который может быть несопоставимым с объемом потребления услуг новым собственником, что может стимулировать последнего передавать показания ИПУ вовремя (или наоборот).

Несмотря на то что в законодательстве отсутствует обязанность потребителя сообщать о смене собственника помещения, она обычно устанавливается в договоре управления МКД. Чаще всего просто как обязанность, но иногда можно встретить и последствия непредставления информации о смене собственника. Например, в случае если собственник своевременно не уведомил «компанию» о смене собственника и не представил подтверждающего документа, обязательства по договору сохраняются за собственником, с которым заключен договор, до дня представления вышеперечисленных сведений. Полагаем, что данное положение договора управления МКД не соответствует закону, согласно которому с момента возникновения права собственности плату за жилое помещение и коммунальные услуги обязан вносить новый собственник. Платежные документы, выставленные на имя прежнего собственника после даты регистрации перехода права собственности, не должны быть оплачены им и не могут быть основанием для взыскания задолженности в судебном порядке. В связи с этим условие договора, устанавливающее обязанность потребителя сообщать о смене собственника помещения, носит информационный характер.

Если исполнитель был извещен с опозданием

Какими должны быть действия УК (ТСЖ), получившей информацию о смене собственника помещения с опозданием, когда платежные документы после даты регистрации перехода права собственности уже были сформированы на имя прежнего владельца? Безусловно, с этого момента платежные документы за текущий и последующие расчетные периоды должны выставляться на имя нового собственника помещения. А что делать с прошедшими периодами?

Читать еще:  Протоколо о продлении сроков выполнения работ образец

Здесь нужно учитывать один немаловажный момент. Так, потребитель вправе по своему выбору (если иное не установлено договором) поручать другим лицам внесение платы за коммунальные услуги вместо него любыми способами, не противоречащими требованиям законодательства РФ и договора (пп. «б» п. 65 новых Правил предоставления коммунальных услуг). Поэтому, если платежные документы, выставленные на имя прежнего собственника, за расчетные периоды после смены собственника, были оплачены, не исключено, что это сделал новый собственник по договоренности с прежним владельцем (либо прежний собственник опять-таки по договоренности с новым). Это означает, что стороны договора купли-продажи помещения урегулировали свои отношения и у УК (ТСЖ) нет никаких оснований формировать платежные документы за те же периоды на нового собственника, требовать от него оплаты, а прежнему собственнику возвращать неосновательное обогащение. В связи с этим при получении информации о смене собственника исполнителю коммунальных услуг также следует поинтересоваться, не достигли ли продавец и покупатель каких-либо соглашений об оплате услуг.

Если платежные документы, выставленные на имя прежнего собственника, а также предъявленные за расчетные периоды после смены собственника, не были оплачены, с УК (ТСЖ) не заключались соглашения об особом порядке расчетов между сторонами в подобном случае, то УК (ТСЖ) вправе предъявить счета к оплате новому собственнику. В случае поступления оплаты со стороны прежнего собственника опять-таки не будет лишней информация о договоренности сторон договора купли-продажи. Если таковая отсутствовала, плата от прежнего собственника подлежит возврату в качестве неосновательного обогащения.

Смена собственника помещения в МКД означает, что на место одного лица (физического или юридического) в договоре управления МКД или предоставления коммунальных услуг вступает другое лицо — новый собственник. Начиная с даты регистрации перехода права собственности новый владелец имеет право голоса на общих собраниях собственников помещений в МКД, признается потребителем коммунальных услуг и обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, при этом долги прежнего собственника он оплачивать не должен. Одновременно стороны договора купли-продажи вправе урегулировать порядок расчетов за жилищно-коммунальные услуги между собой и при необходимости сообщить об этом УК (ТСЖ) для формирования отдельных платежных документов на имя каждого из них. Вместе с тем закон не содержит требования уведомить УК (ТСЖ) о смене собственника. Очевидно, что добросовестные потребители сделают это незамедлительно. Но и остальные в принципе не понесут никаких негативных последствий.

За какой срок происходит уведомление о смене собственника

относительно объекта нежилого помещения, расположенного по адресу: . с ИП 1 на ИП 2 Просим учитывать факт данного изменения при направлении в наш адрес платежей по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2015г., а также подписать дополнительное соглашение к этому договору и вернуть наш экземпляр нам по почте по адресу: . Приложение: 1. Дополнительное соглашение №3 от 01.12.2016г.

За какой срок происходит уведомление о смене собственника

Конституции РФ и носит дискриминационный характер. Однако это не так. Конституционный суд в Определении от 27.05.2010 № 699-О-О указал, что правовой статус главного бухгалтера (права, обязанности, ответственность) значительно отличается от статуса иных работников, что обусловлено спецификой его трудовой деятельности: он несет ответственность за формирование учетной политики, ведение бухгалтерского учета, своевременное предоставление бухгалтерской отчетности, обеспечивает соответствие осуществляемых хозяйственных операций законодательству Российской Федерации, контроль за движением имущества и выполнением обязательств; его требования по документальному оформлению хозяйственных операций и представлению в бухгалтерию необходимых документов и сведений обязательны для всех работников организации (пункты 2 и 3 статьи 7 Федерального закона от 21 ноября 1996 года № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»).

За какой срок происходит уведомление о смене собственника

Поэтому изменение состава учредителей – участников или акционеров – не является сменой собственника имущества организации, в том числе изменение единственного учредителя организации. Таким образом, любые изменения в составе учредителей не могут служить основанием для прекращения трудового договора по пункту 4 части 1 статьи 81 Трудового кодекса РФ с директором, его заместителями и главным бухгалтером и не требуют уведомления о подобных изменениях других сотрудников организации.

Меняется собственник и генеральный директор

Смена собственника организации не является основанием для расторжения трудового договора с работниками, за исключением лиц, занимающих должности руководителя, замов руководителя и главного бухгалтера. Однако работник вправе отказаться от продолжения работы в организации в связи со сменой собственника организации и, в этом случае, увольнение работника производится на основании п.6 ст.77 ТК РФ.

Уведомление смене собственника оргаизаци

Здесь нужно учитывать один немаловажный момент. Так, потребитель вправе по своему выбору (если иное не установлено договором) поручать другим лицам внесение платы за коммунальные услуги вместо него любыми способами, не противоречащими требованиям законодательства РФ и договора (пп. «б» п. 65 новых Правил предоставления коммунальных услуг). Поэтому, если платежные документы, выставленные на имя прежнего собственника, за расчетные периоды после смены собственника, были оплачены, не исключено, что это сделал новый собственник по договоренности с прежним владельцем (либо прежний собственник опять-таки по договоренности с новым). Это означает, что стороны договора купли-продажи помещения урегулировали свои отношения и у УК (ТСЖ) нет никаких оснований формировать платежные документы за те же периоды на нового собственника, требовать от него оплаты, а прежнему собственнику возвращать неосновательное обогащение. В связи с этим при получении информации о смене собственника исполнителю коммунальных услуг также следует поинтересоваться, не достигли ли продавец и покупатель каких-либо соглашений об оплате услуг.

Смена собственника помещения в мкд

Конечно, прямо в законе не указано, что новый собственник ОБЯЗАН в такой-то срок известить УК, однако, данная обязанность собственника вытекает из общего смысла жилищного и гражданского законодательства, в частности, в ст. 162 ЖК РФ говорится о договоре управления многоквартирным домом. Раз вы не были собственником, то не являлись стороной данного договора, как только вы зарегистрировали право собственности, то нужно внести изменения в договор управления домом (Вы же хотите получать соответствующие услуги и пр.).

Смена собственности жилого помещения

Вместе с тем, любой сотрудник может отказаться трудиться в организации, у которой сменился собственник (ч. 3 ст. 75 ТК РФ). В связи с этим организация обязана уведомить сотрудников о смене собственника в письменной форме. Если сотрудник откажется продолжать работать в организации, то договор с ним расторгается на основании пункта 6 части 1 статьи 77 Трудового кодекса РФ (отказ сотрудника от продолжения работы в связи со сменой собственника имущества организации) (ч. 3 ст. 75, п. 6 ч. 1 ст. 77 ТК РФ). Выходное пособие в таком случае не выплачивается (ст. 84, 178 ТК РФ). Отказ от продолжения работы в организации сотрудник может зафиксировать в заявлении на увольнение.

Меняется собственник и генеральный директор

Оповещение об изменении собственника объекта, переданного в аренду, обязательно составляется в письменном виде. Сообщение рекомендуется отсылать заказным отправлением с получением уведомления о его доставке адресату (получении). Данное положение напрямую не прописано в законодательстве и иных законодательных актах. Но при наличии отметки о вручении наймодатель будет обладать доказательством отправки означенного уведомления (оно может потребоваться в судебных инстанциях).

Образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения

ГК РФ); • передаче государственных предприятий в муниципальную собственность и наоборот; • при передаче федерального государственного предприятия в собственность субъекта РФ и наоборот. С кем возможно расторгнуть трудовой договор? При смене собственника имущества организации новый собственник имеет право расторгнуть трудовой договор по п.

Уведомление смене собственника оргаизаци

Статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Смена собственника квартиры потребует внесения изменений в договор или его расторжения, что должно быть сделано сторонами в письменной форме.

За какой срок происходит уведомление о смене собственника

Для того чтобы оно считалось юридически законным, необходимо правильно его оформить. Строго определенной формы для составления дополнительного соглашения не предусмотрено, но оно должно соответствовать форме составления основного договора.
Следовательно, нужно составлять его в письменной форме, в двух экземплярах, по одному для каждой стороны. Дополнительное соглашение к договору обязательно должно содержать такие реквизиты как:

Сроки уведомления работника о изменении трудового договора в связи сменой собственника

Руководство организации, включая генерального директора, так же как и рядовые работники, вправе уволиться по собственному желанию, поскольку ст. 37 ТК РФ запрещает принуждение к труду. Право на добровольное решение работать или нет, одинаково распространяется на всех граждан. Генеральный директор обязан за месяц предупредить о своем решении организацию (общее собрание участников т. д.).

Срок уведомления об увольнении

Для того, чтобы арендные платежи направлялись по новому адресу необходимо направить письменное уведомление арендатору. Если эту обязанность возложить на нового собственника, то ему необходимо приложить и документы, которые подтверждают переход право собственности (выписка из ЕГРН).

Про уведомление о смене собственника

Что должно быть в таком уведомлении? Обязательно укажите в нём:

  • название организации, выбранной на ОСС для управления домом,
  • адрес организации,
  • если выбрано непосредственное управление – данные одного из собственников,
  • дату (не ранее чем через 7 дней после отправки уведомления), время и место передачи техдокументации.

Смена управляющей организации: как уведомить действующую — УО

Работник вправе отказаться от продолжения трудовых отношений при изменении подведомственности (подчиненности) организации, ее реорганизации, при передаче отдельных функций другой организации. Такой отказ должен быть выражен в письменной форме. Однако работник может отказаться выходить на работу к новому работодателю. И в этом случае у нового работодателя возникает обязанность провести увольнение работника по п. 6 ст. 77 ТК РФ в связи с отказом от продолжения трудовых отношений с новым работодателем.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector